江苏省盐城市人民政府


盐城市人民政府关于印发《盐城市市区拆迁定销房建设管理实施办法》的通知

盐政发[2006]004号


盐都区、亭湖区人民政府，市开发区管委会，市各委、办、局，市各直属单位
现将《盐城市市区拆迁定销房建设管理实施办法》印发给你们，希认真贯彻执行。

盐城市人民政府

二○○六年一月八日



盐城市市区拆迁定销房建设管理实施办法

第一条 为进一步规范市区拆迁定销房的建设和管理，促进城市拆迁顺利实施，制定本实施办法。
第二条　拆迁定销房是向政府实施的拆迁项目的被拆迁人定向销售的中低价位商品住宅。
第三条　市房产管理局是市区拆迁定销房建设管理的行政主管部门。市政府在市房产管理局设立“盐城市区拆迁定销房建设管理工作领导小组办公室”（以下简称“定销房管理办”），具体负责市区拆迁定销房的建设和管理工作。市发改、规划、国土、建设、财政、物价、审计、监察等部门各司其职，协同实施。
第四条　拆迁定销房建设，实行“统一规划、规模建设、以需定建、限价销售、扎口管理”的原则，其具体布局与规模在市区城市总体规划指导下，根据城市建设需求，选择交通便捷，社会公共服务设施配套，拆迁量不大且具有一定规模（建筑面积原则上不小于5万平方米）的地块定点建设。
第五条 拆迁定销房年度建设计划，根据城市建设总体规划和城市拆迁计划等因素确定。具体由市发改部门会同规划、国土、建设、拆迁管理及定销房管理办等部门提出方案，报市政府批准后纳入当年房地产开发计划。
市国土局会同规划局、定销房管理办，根据拆迁定销房建设规划和年度建设计划，编制年度用地计划并优先安排。
第六条　拆迁定销房建设用地，采取限定房价、竞争地价的方式出让。拆迁定销房的限价水平，由市物价局会同定销房管理办根据出让地块的规划设计要点提出方案，报市政府批准后在土地出让文件中公布。市国土局会同定销房管理办确定拆迁定销房的建设面积、套型比例和开发周期，并在土地出让文件中公布。
第七条 拆迁定销房的规划建设执行国家有关技术规范和标准，确保工程质量，坚持标准适度、便利节能。拆迁定销房套型设计，原则上以中小套型为主，建筑面积60-95平方米，最大户型不超过120平方米，根据需要可安排少量45-50平方米小套型，作为解决少数实行最低拆迁补偿标准被拆迁户的房源。
第八条 定销房开发企业要按照规定的时间开工建设，按期交付。由定销房管理办与开发企业、拆迁人共同签订《拆迁定销房开发建设协议》。
第九条 拆迁定销房工程形象进度达主体一层即可批准预售。
第十条 被拆迁人与拆迁单位已签订《盐城市房屋拆迁协议书》的，可以申请购买拆迁定销房。
第十一条 被拆迁人根据执行的拆迁补偿标准，分别享受不同的价格：被拆迁人执行盐政发〔2005〕38号文件标准的，合法拆迁面积之内的可放宽10平方米，按规定价加减相应的住宅差价购买，超过部分按市场基准价加减相应的住宅差价购买。被拆迁人执行盐政发〔2003〕89号文件标准的，仍按原规定执行。
市场基准价与规定价之间的差额，经定销房管理办会同市物价局审核，收缴至财政专户。
第十二条 执行最低补偿标准的被拆迁人可在指定地段购买45平方米的定向安置房或小套型拆迁定销房，45平方米以内的房款以拆迁补偿费抵冲，由拆迁人将款项直接转入房地产开发企业，不足部分由拆迁人支付；超过45平方米的部分，按市场基准价购买，由被拆迁人支付。
定向安置房是指定向安置仅有一处住房，且拆迁补偿金额低于市区最低拆迁补偿标准的被拆迁人的小套型中低价位商品住宅。
第十三条 符合条件的被拆迁人持拆迁协议到定销房管理办申请购买拆迁定销房，定销房管理办根据被拆迁人的合法拆迁面积核定购房面积，并发放拆迁定销房购房通知单。
被拆迁人在规定的时间内，持拆迁定销房购房通知单到指定的定销房开发企业办理购房手续。
第十四条 社会拆迁项目的被拆迁人购买拆迁定销房的，其规定价与市场基准价之间的差额由拆迁人支付，在被拆迁人购房时结算。定销房管理办在核发拆迁定销房购房通知单时予以注明。
市政公用设施建设工程、政府土地储备和政府土地经营项目以外的拆迁项目为社会拆迁项目。
第十五条 拆迁定销房的物业管理按照《物业管理条例》的有关规定执行。
第十六条 拆迁定销房开发企业要定期向定销房管理办报告住房建设和销售进度。
第十七条 本办法由市房产管理局负责解释。
第十八条 本办法自颁发之日起实施。

监督不能越位

杨涛


由于兴城红崖子粮库职工在个人经营中负债，兴城市人民法院判决粮库负连带责任。于是，法院委托的会计师事务所将100吨玉米和近5000平方米的土地、房屋低价评估抵债。面对即将流失的国有资产，辽宁省兴城市人大成立特定问题调查委员会，对事件重新调查核实，监督法院执法行为，避免了价值近40万元的国有资产的流失，此举是继安徽省合肥市人大首次行使特定调查监督后，全国第二个人大行使特定问题调查监督权的案例，在辽宁地区尚属首例。(《沈阳今报》2004年04月26日)
无疑，辽宁省兴城市人大对法院的监督，是出于避免国有资产的流失，动机是良好的，监督也是有成效的。成立特定问题的调查委员会对法院的裁定进行调查，也是有法可依的。面对着当前频频出现的违法评估和法院违法裁判的现象，人大利用特定问题的调查委员会这形式加强监督，是顺应民意的举措。
但是，兴城市人大常委会根据调查结果，作出“责成兴城市人民法院撤销将玉米和房屋、土地执行给申请人的裁定，对案件按照法律程序重新办理”的决定 ，却是值得商榷的
在我们国家，尽管不实行的三权分立制度，但是毫无疑问，依据宪法的规定，人民法院是唯一行使审判权的国家机关，人大及其常委会选举产生法院的有关组成人员，并监督法院的工作。但是，人大及其常委会不能行使审判权。宪法第104条规定，县级以上的地方各级人民代表大会常务委员会监督本级人民政府、人民法院和人民检察院的工作，撤销本级人民政府的不适当的决定和命令。但是，宪法并没有规定地方各级人大及其常务委员会可以撤销人民法院的裁判。
宪法之所以不规定人大及其常务委员会可以撤销人民法院的裁判，是蕴涵着深刻的法理依据的。审判是一种专门的法律工作，需要专职的法官运用法律与法理知识进行；同时，审判需要讲究程序正义，需要中立的裁判者在特定的场所听取双方的意见，经过一系列的程序形成内心确信；审判也需要权威和终极，审判权只能由特定机关行使。法院是唯一没有上级的国家机关，上级法院只是监督下级法院的工作，非经法定程序，上级法院也不能变更或撤销下级法院的裁判。
因此，其他在制度设计上并没有严格司法程序的国家机关更无权变更或撤销法院的裁判。
当然，兴城市人大常委会并未直接作出撤销法院裁定的决定，但是该决定中责成兴城市人民法院撤销裁定，明显是一种行政化的决定，是下级必须遵循的上级决定，是不容法院有所违背的决定。这和人大常委会直接行使审判权并无实质的区别。试问，没有经过诉讼的法律程序的这种决定能保证百分之百正确吗？没有经过诉讼的法律程序的决定，又怎能让对方当事人信服呢？
人大及其常委会监督法院工作的本意，是要让审判工作合法的进行，而不是越疱代俎行使审判权。兴城市人大常委会本来可以根据调查结果要求兴城市人民法院重新审理裁定，做到既行使监督权又不越位。但一纸责成撤销裁定决定，却让有效的监督蒙上了一层“越位”的阴影。

通联：江西省赣州市人民检察院 杨涛 华东政法学院法律硕士
邮编：３４１０００
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