深圳经济特区实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法(修正)

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深圳经济特区实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法(修正)

广东省深圳市人大常委会


深圳经济特区实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法(修正)
深圳市人民代表大会


(1996年12月26日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过 根据1997年12月17日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过的关于修改《深圳经济特区实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第三十六条、第三十七
条的决定进行修正)

第一章 总 则
第一条 为了实施《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消费者权益保护法》),切实保护消费者的合法权益,结合深圳经济特区(以下简称特区)的实际情况,制定本办法。
第二条 本办法所称消费者,是指为生活消费购买、使用商品或者接受服务的个人和单位。
本办法所称经营者,是指为消费者生产、销售商品或者提供服务的单位和个人。
第三条 本办法由深圳市人民政府组织实施。
市、区人民政府(以下简称市、区政府)对于消费者权益保护的重大事项应当定期召开会议,组织、协调、督促有关行政管理部门做好保护消费者合法权益的工作。
第四条 市政府工商行政管理部门和其他行政管理部门应当根据法律、法规及本办法规定,在各自的职责范围内行使职权,保护消费者合法权益。
第五条 深圳市及其辖区消费者委员会(以下简称消费者委员会)依法开展对商品和服务的社会监督。
各级政府应当支持消费者委员会依法履行职能。市、区政府用于保护消费者权益的经费列入同级财政预算。
第六条 政府鼓励、支持一切组织和个人对损害消费者合法权益的行为进行社会监督。
大众传播媒介应当做好维护消费者合法权益的宣传,对损害消费者合法权益的行为进行揭露、批评。

第二章 消费者的权利和经营者的义务
第七条 消费者享有《消费者权益保护法》等有关法律、法规和本办法规定的各项权利。
第八条 经营者提供商品或者服务,应当依照《消费者权益保护法》等有关法律、法规和本办法的规定履行义务。
第九条 经营者在经营活动中,应当遵守公平、自愿、诚实信用的原则,不得有下列行为:
(一)以暴力、威胁等手段强迫消费者购买商品或者接受服务;
(二)违背消费者意愿搭售商品或者在销售商品时附加其他条件;
(三)不向消费者明示经营范围和服务标准;
(四)法律、法规禁止的其他行为。
第十条 经营者对国家规定或者与消费者约定的实行包修、包换、包退(以下简称“三包”)的商品,应当按照规定或者约定履行义务。
第十一条 实行“三包”的商品不符合质量规定或者约定的,经营者应当根据消费者的要求履行下列义务:
(一)符合退货条件消费者要求退货的,经营者应当退货并不得收取任何费用;
(二)经营者未在规定或者约定的期限内修复的,应当提供同类商品供消费者在维修期间使用;
(三)经营者应当承担消费者因修理、更换、退货而发生的运输费、误工费以及其他合理费用。
第十二条 未实行“三包”的商品、服务不符合质量规定或者约定的,消费者有权提出修理、更换、退货以及重作、补足数量、退还货款和服务费用的要求,经营者应当按照规定或者约定的期限办理。
前款所称规定或者约定的期限是指:
(一)法律、法规规定的期限;
(二)经营者与消费者约定的期限,但其中经营者采用格式合同、店堂告示等方式与消费者约定的期限不得少于90日;
(三)法律、法规没有规定以及经营者与消费者也没有约定的,期限为90日;
(四)商品标注的有效期。
第十三条 经营者对消费者符合退货条件而要求退货的商品,遇价格下降时,按原价格退还货款;遇价格上涨时,按新价格退还货款。法律、法规另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十四条 经营者提供商品或者服务时,消费者对实际收费高于明示价格的,有权按照明示价格付款。
第十五条 从事服务业的经营者,应当具备符合规定条件的场地、技术和设备,保障消费者的人身健康和安全。
第十六条 从事修理业的经营者应当按照约定保证修理质量。不得偷换修理商品的零部件,不得谎报修理商品的用工和更换的零部件,不得向消费者滥收修理费。
经营者必须在双方约定的期限内对其修理的商品予以修复,未约定期限的,必须在30日内修复。未在约定期限及规定期限内修复的,应当退回修理费。
经修理的商品,其修理部位,从交付使用之日起应当实行保修,保修期为90日。保修期内因修理部位发生故障导致不能正常使用的,原修理单位应当负责免费修理或者退回修理费。再次保修的期限应当从修复之日起相应顺延。
第十七条 从事加工业的经营者应当按规定、约定或者商业惯例保证服务质量,不得偷工减料、偷换材料或者谎报用工用料。
第十八条 从事洗染业的经营者应当保证服务质量。由于操作不当、保管不慎等原因造成衣物损坏、串染色、遗失及其他事故的,经营者应当承担赔偿责任。
第十九条 从事旅游业的经营者应当在约定的时间内为消费者办好有关旅游手续,不得擅自改变旅游线路、游览景点、食宿标准等约定条件,不得强制、误导消费者购买商品或者接受其他服务。
第二十条 经营者采用邮购方式销售商品的,应将其购买的条件、名称、负责人、经营场所告知消费者。
接受邮购的消费者,因收到的商品不符合质量规定或者与约定的条件不符的,可自收到商品7日内,退回商品或者书面通知经营者解除购买合同,无须承担任何费用。但消费者自行损坏商品的除外。
接受邮购的消费者在其汇款之日起90日内未收到商品的,有权解除购买合同。
第二十一条 房地产经营者应当严格执行国家和特区有关房地产开发管理的法律、法规和规章,不得以虚假的销售宣传误导消费者;不得将未经验收合格的商品房交付使用;不得拒绝履行法律、法规、规章规定和合同约定应当承担的管理、维修和保养义务。
经营房地产预售业务的经营者,必须在房地产买卖合同中标明房屋标准的单元使用面积和分摊的公共面积。房屋峻工后的面积应与房地产买卖合同的各项内容相符;不符的,消费者有权解除合同或者要求退回多收的预售楼价款。
经营者发布的售楼说明书中必须包括单元使用面积和分摊的公共面积表及平面图;房地产预售广告应当包括楼宇地点、建筑结构、竣工交付时间、售价等内容。

第三章 消费者组织
第二十二条 消费者委员会除履行《消费者权益保护法》第三十二条规定的职能外,并履行下列职能:
(一)对商品和服务的质量、价格、售后服务和消费者的意见等进行调查、比较、检测、分析,并公布结果;
(二)要求经营者采取必要措施保护消费者权益,监督有关行业组织拟定格式合同的内容;
(三)法律、法规规定的其他职能。
第二十三条 消费者委员会和其他消费者组织可以就保护消费者权益的事项对公用事业、企业或者其他具有独占地位的经营者进行社会监督。
第二十四条 消费者委员会和其他消费者组织不得从事商品经营和营利性服务,不得以营利为目的向社会推荐商品和服务。
经营者不得引用消费者委员会发布的调查、检测、比较、分析报告的内容作商业性广告宣传。

第四章 争议的解决
第二十五条 消费者与经营者发生消费者权益争议的,可以通过下列途径解决:
(一)与经营者协商和解;
(二)向消费者委员会申请调解;
(三)向有关行政管理部门申诉;
(四)根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第二十六条 消费者与经营者发生消费者权益争议向消费者委员会投诉的,消费者委员会应当自接到投诉之日起7日内作出受理或者不受理的决定。
消费者委员会应当自受理之日起7日内开始调查、调解。
经调解达成和解协议的,经营者和消费者双方应当按照调解协议履行。
第二十七条 消费者向有关行政管理部门申诉的,有关行政管理部门应当自接到申诉后7日内作出受理或者不受理的决定。
有关行政管理部门受理投诉后,应当自受理通知书之日起7日内开始调查处理,并应当在30日内作出处理决定,特殊情况经有关行政管理部门行政首长批准可以延长,但延长时间不得超过30日。
对于消费者委员会收到的消费者投诉,有关行政管理部门应当自收到之日起15日内予以答复,并书面通知消费者委员会。
第二十八条 消费者根据与经营者达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁的,仲裁机构应当及时作出裁决。消费者和经营者对仲裁机构作出的裁决应当履行。一方逾期不履行的,另一方可向有管辖权的人民法院申请强制执行。
第二十九条 消费者和经营者对商品质量有争议的,可以送法定的检测机构检测。检测、鉴定费用由经营者先行垫付,并根据检测、鉴定结果,由责任方承担;双方都有责任的,按责任大小由双方分担。
对于难以检测、鉴定的,经营者应当提供证明自己无过错的证据;不能提供无过错证据的,应当承担责任。

第五章 法律责任
第三十条 经营者提供商品或者服务损害消费者权益的,应当依照《消费者权益保护法》等有关法律、法规和本办法的规定承担民事责任。
第三十一条 经营者违反本办法第十五条规定,造成消费者人身健康损害的,应当承担赔偿责任。
第三十二条 经营者违反本办法第十八条规定,造成消费者损失的,经营者应当根据衣物的价值、新旧程度、损坏程度进行赔偿。
第三十三条 经营者违反本办法第十七条、第十九条规定提供服务的,应当根据消费者的要求予以重做或者退还服务费用;造成消费者损失的,应当赔偿消费者的损失。
第三十四条 经营者违反本办法规定,以虚假或者不正当手段欺诈消费者,有下列行为之一的,除向消费者按照有关法律、法规的规定承担民事责任外,还应当根据消费者的要求增加赔偿其损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用总额的一倍:
(一)销售掺杂、掺假,以假充真,以次充好、短斤少两的商品的;
(二)以欺骗性价格表示销售商品的;
(三)对修理的商品,故意损坏或者更换不需要更换的零配件的;
(四)以虚假的商品说明、商品标准、实物样品以及虚假的现场演示和说明等方式销售商品的;
(五)不以自己的真实名称和标记销售商品的;
(六)进行欺骗性的销售诱导的;
(七)利用广播、电视、报刊等大众传播媒介对商品作虚假宣传的;
(八)骗取消费者预付款的;
(九)以其他虚假或者不正当手段欺诈消费者的行为。
欺诈行为属生产者或者其他经营者所为的,由销售者先行向消费者赔偿;赔偿后,销售者可以依法向实施欺诈行为的生产者或者其他经营者追偿。
第三十五条 经营者违反本办法规定,提供的商品或者服务造成消费者或者其他受害人(以下统称受害者)人身伤害、残疾、死亡的,应当按照下列标准支付费用:
(一)医疗费,按照受害者接受治疗所必需的费用计算;
(二)治疗期间的护理费,根据受害者治疗期间的护理需要,按照当地雇请护理人员所需费用计算;
(三)因误工减少的收入,按照受害者因误工减少的实际收入计算;减少的收入难以确认的,以本市居民年平均生活费为标准计算;
(四)残疾者生活自助具费,按照受害者购置普及型器具所需的费用计算;
(五)残疾者生活补助费,根据受害者伤残等级,按照本市居民年平均生活费的十倍至二十倍计算;
(六)残疾赔偿金,根据受害者的伤残等级,按照本市居民年平均生活费的五倍至十倍计算;
(七)丧葬费,按照本市殡葬单位的基本服务项目收费标准计算;
(八)死亡赔偿金,按照本市居民年平均生活费的二十倍计算;
(九)由残疾者或者死者生前抚养的人必需的生活费,按照本市居民年平均生活费标准,对不满十八周岁的,按照抚养至十八周岁计算;对其他无劳动能力的,按照抚养二十年计算。
前款规定的各项费用,应当一次性支付。法律、法规对前款另有规定的,从其规定。
本条规定的本市居民年平均生活费,是指市统计部门公布的上年度城镇居民家庭人均生活消费支出额。
第三十六条 经营者违反本办法第九条规定,损害消费者权益的,由市政府工商行政管理部门或者有关行政管理部门责令其改正,单处或者并处警告、没收违法所得、违法所得一倍以上五倍以下的罚款;没有违法所得的,处以一万元以下的罚款。
第三十七条 经营者违反本办法第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十六条规定,对消费者提出的合理要求有下列行为之一的,由工商行政管理部门责令其改正,限期执行,并可以根据情节处以一万元以下的罚款;情节严重的,责令其停产停业,进行整顿:
(一)对消费者向其提出履行义务的要求、接到消费者委员会要求处理争议申述或者投诉五日内不作答复的;
(二)经营者在答应履行义务后三日内或者在消费者同意的期限内仍不开始实际履行应当履行的义务的;
(三)与消费者达成和解协议又不执行的;
(四)对消费者委员会作出的调解、处理决定不履行又不起诉的。
第三十八条 经营者违反本办法第二十一条规定的,由市政府房地产行政管理部门责令其改正,并可以依据国家和特区有关房地产的法律、法规的规定进行处罚。
第三十九条 当事人对有关行政管理部门的行政处罚不服的,可自接到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定的管理部门的上一级管理部门或者市政府行政复议机关书面申请复议,也可自接到处罚决定书之日起十五日内直接向人民法院起诉。
当事人逾期未申请复议或者提起诉讼,又不执行处罚决定的,由作出处罚决定的行政管理部门向人民法院申请强制执行。
第四十条 行政管理部门违反本办法第二十七条规定,对属于职责范围内的消费者投诉案件故意推诿不予受理,或者久拖不决的,同级政府或者上级行政管理部门应当令其受理,限期解决,并对直接责任人员和主要负责人由其所在单位或者上级行政管理部门给予行政处分。
第四十一条 经营者违反有关法律、法规及本办法规定,侵害消费者权益,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第四十二条 经营者用威胁、殴打、限制人身自由等手段阻挠行政执法人员和消费者委员会工作人员依法履行职责的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第四十三条 行政管理部门和消费者委员会工作人员在处理消费纠纷时,应当客观、公正,恪守职业道德;对滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,视情节轻重,给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第四十四条 市政府可依据本办法制订有关保护消费者权益的具体规定。
第四十五条 本办法自公布之日起施行。


(1997年12月17日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过)


根据《中华人民共和国行政处罚法》的规定,深圳市第二届人民代表大会常务委员会第十九次会议决定对《深圳经济特区实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》作如下修改:
一、第三十六条中的“非法所得”,修改为“违法所得”。
二、第三十七条修改为“经营者违反本办法第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十六条规定,对消费者提出的合理要求有下列行为之一的,由工商行政管理部门责令其改正,限期执行,并可以根据情节处以一万元以下的罚款;情节严重的,责令其停产停业,进行整顿:
(一)对消费者向其提出履行义务的要求、接到消费者委员会要求处理争议申述或者投诉五日内不作答复的;
(二)经营者在答应履行义务后三日内或者在消费者同意的期限内仍不开始实际履行应当履行的义务的;
(三)与消费者达成和解协议又不执行的;
(四)对消费者委员会作出的调解、处理决定不履行又不起诉的。”
本决定自公布之日起施行。
《深圳经济特区实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》根据本决定进行修正,在深圳市人大常委会指定的报刊上重新公布。



1996年12月26日
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商品房以外的房屋买卖合同纠纷的处理实务

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  目前,我国存在着多种性质的房屋,主要可分为商品房和非商品房。商品房是指房地产公司开发建造的可在市场上自由流通的房屋。非商品房主要包括:公房改制出售给个人的房改房和按照地方人民政府政策指导价购买的经济适用房,单位集资房和安居房,城镇私有房屋以及在农村集体土地上建造的村证房等。
  最高人民法院于2003年出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,为审理商品房买卖合同纠纷提供了法律上的依据。而在现实生活中,更为常见的则是非商品房买卖合同纠纷。非商品房因其地理位置优越,价格相对便宜,吸引了众多二手房买主。但因为我国对非商品房的买卖设置了许多限制,又没有很明确的对二手房买卖的司法解释,致使在买卖发生后容易产生纠纷。大多数的情况是一方在买卖后反悔,要求认定买卖合同无效。那么,这几种房屋的买卖合同是否有效呢?
  一、房改房买卖合同效力。
  1.1994年国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,将国有公房产权出售给职工。分为三种方式,一种是以市场价购买,产权完全归个人;一种是以成本价购买,产权也归个人;一种是低于成本价的标准价购买,产权由个人和单位共有。
  2.1999年为了促进房地产市场的发展和存量房的流通,建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》,对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如:已取得房产证的房改房才允许买卖;个人拥有部分产权的住房(指标准价房),还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见;如果有共有权人时应当征得共有人的同意;在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益,以及交纳其他税费等。以成本价购买的住房其交易收入按规定缴纳有关税费后归住房所有权人所有。以标准价购买的住房可以先按照成本价补足房价款,全部产权归住房所有权人所有后再进行交易,交易收入按前款的规定执行。也可以直接进行交易,按规定缴纳有关税费后,交易收入由住房所有权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。原产权单位撤销的,其应当得所部分上交同级财政,专项用于住房补贴。
  3.实践当中,原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房,后以三、四万元的市场价格卖出,但两三年以后房价涨至十几万时,肠子都悔青了,拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。原房主往往起诉至人民法院,以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。其主要理由是:原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中,还没有取得房主证,无权卖房;签订合同时夫妻一方未到场签名,夫妻一方无权独自处分夫妻共同财产;房改时是以标准价购买的房屋,单位有优先购买权,在出卖时未征得单位同意应属无效;《城市房地产管理法》和〈〈城市私有房屋管理条例〉〉规定,城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均需到房地产管理部门办理变更登记手续,当初买卖时违法没有进行登记导致合同无效等等。那么,原房主的说法是不是能站得住脚呢?是否能导致买卖合同无效?
  以尚未办理房产证为由主张合同无效者:其理由是根据〈〈城市房地产管理法〉〉和〈〈物权法〉〉的相关规定,只有取得房产证和房产登记以后,原房主才有房产所有权,才能将房产转让。因此,在未取得房产证前,原房主还不是法律上认可的所有权人,对房屋就进行出卖的行为当然无效。张律师认为此说法不正确。主要理由是:虽然在房产证办理下来之前,原房主尚未取得法律上的所有权,但其在向单位出资购买所住房屋后,已经构成了事实上的房主,且房产证也正在申办之中,应当认定原房主具有处分该房产的权利。即使原房主没有房产证就出卖房产,依据〈〈合同法〉〉51条的规定,也是一种效力待定的合同,而不是无效的合同。当房产证办理下来之后,房产证写的是原房主的名时,此时效力待定的合同就转化为有效的合同。
  签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢?律师认为如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字,则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同,除非有另一方的授权委托书。因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产,应当征得另一方的同意,此时买方不构成善意取得,没有两人的签名也无法办理产权过户手续。如果有了授权委托书,买方则有理由相信是夫妻共同的决定,卖方构成表见代理,买方构成善意取得,合同是有效的。如果另一方事后对配偶的行为进行了追认,也应当认定合同有效。如果另一方在事后不予认可,则买卖合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时,此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同,除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。买房人为善意第三人,符合善意取得的条件时,法律为了维护市场交易秩序,应当认定合同有效。
在买卖任何性质房屋时,为了将来没有任何后顾之忧,买方应当让卖方夫妻两人共同签名,以防将来产生争端。
  房改时是以标准价购买的房屋,单位有优先购买权,在出卖时未征得单位同意是否有效呢?在房改时是以市场价或成本价购买的公房不存在此问题,买房者取得房产证后公房即变成私房,此时可以自由买卖,不必征得单位同意。但当房改是以标准价购买时,单位和个人对于房屋是共有关系,原房主对于房屋只享有部分产权,房产证上也肯定标明了共有权人。此时,买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主,应当知道还有单位的产权。买房人不构成善意取得,买卖合同应当认定为效力待定。如果事后单位予以了认可,则应当认定合同有效。如果单位在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的,应当予以撤销。
  法律规定对城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时,均需到房地产管理部门办理变更登记手续,当初买卖时没有进行登记是否导致合同必然无效呢?律师认为《城市房地产管理法》和相关法规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规,而不是合同有效性的规定。合同的订立有效性和进行房产变更登记是两种法律关系,合同有没有效力在订立时已经确定,至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容,与合同的效力无关。
  我国合同法司法解释一第九条规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》56条规定:“买卖双方自愿,并立有契约、买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续。”〈〈物权法〉〉第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”
  总之,买卖房改房合同如果没有极其特殊的情况,一般情况下是有效的。法律会支持已经成立并生效的合同,保护善意第三人的合法权益,维护合同的稳定性,保护“诚实信用”这一民法的帝规则。和商品房买卖合同相比,最大的不同点就是在交易时,必须支付土地使用权出让金,在其他方面没有很大的区别。
  二.集资房、安居房买卖合同效力。
  1.我国经济适用房包括集资房和安居工程房。集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位取得的国有划拨地上兴建的住房。由单位进行了补贴,个人也出资购买,产权归职工个人所有。安居工程房是由政府批准并提供划拨地兴建、由符合购买经济适用房条件的个人出资购买的保本微利房。
  2.按照建设部1999年出台的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和2004年出台的《经济适用住房管理办法》及国务院2007年8月7日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定,经济适用房经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由城市人民政府确定,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。同时还对单位集资房规定,在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的,由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售,或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房;任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房;单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。
  3.但在实践中,也出现了买卖此两种经济适用房的情况。经济适用房在有的是买卖房号,有的是在居住后五年内出卖,有的是在居住五年后出卖。在房地产市场涨价的情况下,有的卖方反悔,起诉至人民法院请求确认买卖合同无效。理由大致有:将单位集资房卖给了非本单位人员,其没有本单位职工购房资格;在房产证未办理下来之前就卖了楼号,买卖房屋必须要有房产证,无证买卖无效;原房主未居住满五年就将经济适用房卖掉,违反国家政策;原房主将经济适用房卖给了不符合购买经济适用房的买方,违反国家政策无效等等情况。那么,他们的这些观点是否能成立?是否能导致合同的无效呢?
  3.律师认为,在国务院2007年8月7日出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以前,经济适用房买卖合同依据《合同法》的规定是有效的,也是可以得到履行的,房管部门应当办理过户登记。合同是双方真实意思的表示;买房人构成善意第三人;将房屋卖给外单位职工,原房主居住未满五年或卖给不符合购买经济适用房的条件的买方,虽然不符合相关经济适用房相关的政策,但这些政策只是部门规章,不是法律或行政法规,不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据,且房屋管理部门也会予以办理过户登记。
  4.律师认为,经济适用房和商品房有很大的区别,政策性极强,相关的政策规定越来越严格。经济适用房的原房主只有有限的产权,经济适用房不能自由在市场上流通。通过炒作经济适用房而获利与政府投资兴建经济适用房的目的背道而驰。为此,石家庄市已经在2007年6月份叫停了集资房和经济适用安居工程房的过户登记。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是国务院发布的意见,虽然不是行政法规,不是认定合同有效性的依据,但具有强制性,房屋行政管理部门必须遵照执行。买卖双方如果违反了相关规定,则不能办理过户手续。因此,今后,虽然经济适用房的买卖合同是有效的,但存在履行上的障碍。即使原房主配合办理过户,房屋管理部门将不会单纯依据双方的合同,在交纳相关出让金后为新房主办理过户登记。新房主将无法取得房产证,不受法律的保护。因此,律师认为,买卖合同虽然有效,但无法得到履行,经济适用房不能在市场上自由流通。如果想买经济适用房,只能通过正当渠道,通过政府购买,而不要和原房主自由协商购买。
  三.村证房(小产权房)买卖合同效力。
  1.在农村集体土地上,只为本集体内部成员兴建的房屋为村证房,或称小产权房。由于是在集体土体上的房屋,而未经过征收转为国有土地,因此,无法取得市证,或称大产权。
  2.在本集体内部成员之间的房屋买卖合同是有效的。
  3.非本集体内部的成员或城市居民,没有在本集体购房的资格,双方所签订的买卖合同是无效的。即使有的集体出台相关政策,允许外集体或城市居民购买,但村规民约无法对抗法律和行政法规。首先,这类房屋买卖必然涉及到宅基地和集体土地的买卖,而宅基地买卖、集体土地的买卖是我国法律、法规所禁止的。其次,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房,实际上是买地,在房地一体的格局下,处分房屋同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。第三,目前,农村这类房屋买卖无法办理产权变更登记,故买卖虽完成,但买受人始终无法获得所有权人的保护。第四,认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益,在许多案件中,出卖人相对处于弱者的地位,其要求返还私有房屋的要求关系到其生存权益。因此,所签订的合同均为无效。律师提醒那些图便宜的买房者,村证房万万买不得,买房人不会取得房管部门的房产证,得不到法律保护,随时都会被认定为无效,在房屋拆迁时也不会得到充分的补偿。
房改房买卖合同有效吗?
[案情]李某房屋是以成本价在房改中买到的,并领有私房所有权证和划拨土地使用权证。2003年李某将此房卖与某,并办理了房屋所有权过户手续。2005年该房确定被拆迁,开发商给出的补偿价大大高于当初李某收取某的房价。李某认为,自己卖出的房屋是房改房,出卖时未经单位同意,且未办理土地变更登记,所以买卖不能成立。李某要求确认买卖合同无效,自己应得拆迁补偿款。为此,双方发生纠纷。
[争议]李某与某关于房改房买卖合同的效力,是本案争议的焦点。李某认为已售公房(房改房)上市时,必须争取原产权单位同意,必须办理土地过户手续,否则就是无效的。某认为,房管局既然为他办理了房屋产权变更登记,就说明交易是合法的,合同应是有效。
  [律师解析]房改房在交易方面确实与商品房有所区别。一般来说,职工个人取得房改房产权时支付的价款都不是房屋的市场价,而是标准价或者成本价。职工以标准价取得的产权只有部分产权,与出售单位构成共有关系,以成本价取得的产权是完全产权,房屋归职工个人所有。但在两种产权类型下,房屋所占土地一般还都是划拨土地,即实际上职工个人在从单位购房时并没有缴纳土地出让金。1999年出台的《河南省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》,标志着河南省大部分地区都放开了已售公房的交易市场。该《办法》第八条规定,以成本价购买的公有住房和以标准价购买的公有住房可以上市交易。第十条规定,已购公有住房上市交易时,房屋产权人应到房地产交易市场办理上市确认和交易手续。办理手续时应持身份证明和房屋所有权证,提供房屋产权共有人同意上市交易的书面意见,居民个人拥有部分产权的住房,还应当提供原产权单位同意上市交易且在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。该《办法》还规定,已购公有住房上市交易,应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款,由土地管理部门负责办理土地使用权转移登记。
  本案中李某是以成本价购买的公房,因而其享有完全产权,所以他可以不必征求单位的意见就可以自行决定申请交易。李某以未经单位同意为由否定交易的效力,是没有根据的。那么李某与某间的交易有无缺陷呢?当然是有的,那就是没有依法上缴土地出让金,没有办理土地使用权变更登记。但是土地使用权变更登记与房屋所有权变更登记可以是分别进行的,没有变更土地使用权只能说明某没有取得土地权,并不因此否定房屋所有权变更的效力。所以李某与某签订的合同经过了房屋登记,是有效的,李某的房屋已转移为某所有,李某不能再享有拆迁补偿款。
  房改房交易时没有按规定缴纳土地出让金和办理土地使用权转移登记是常常为大家和政府部门忽视的环节。
房改房买卖应注意的事项
  自今年我市允许房改房正式进入二级市场交易以来,房改房上市交易日益增多,如何确保房改房买卖双方的权益渐受关注。日前,记者就此相关的一些问题走访了市房管处发证办有关人士。
  据该办副主任介绍,产权证是确定房屋权属的唯一标准。因此,
购买房改房首先要验证原产权人是否有产权证,房改房的产权证是否可靠,是否被用于抵押、典当等,这可以通过房管部门查验便一目了然。假如有人以种种借口解释拿不出产权证正本而只能给复印件,那就要提高警惕了,以防上当受骗。在查验产权证时,还要注意产权证上的名字,房主与卖房人是否同一个人?若不是同一个人,则必须搞清他们之间是什么关系?这种关系是否可靠?特别是,产权证的产权分配比例必须明确,如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题,此外,有的房改房系夫妻共同财产或家庭共同财产,购买时必须了解清楚,以免引起不必要的纠纷。
  其次,按规定,房改房在同等价格条件下,原产权单位拥有优先购买权。因此,房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖。同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。需要特别指出的是,军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里,这些单位一般被列为特殊单位,有些可能不宜有外人入住,这种公房在单位没有同意之前,不可能取得上市资格。购房者应对此进行必要的查询,明辨真假。
  第三,确认产权证的准确面积。应该了解的内容包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积。产权证上一般标明的是有关部门勘验过的建筑面积。确认所购房屋是否有私建私搭部分,如柴火间部分,往往系房东私自搭建,属违章建筑,并不受到法律保护。
房改房买卖须知:
近期,广州市进一步放宽了房改房上市的条件,今后房改房上市售卖无须单位同意,单位也不再享有优先购买权。这一举措标志着广州市房改房交易的彻底解禁,为房改房交易节省了不少时间,房改房上市的速度进一步加快。据了解,这次最后解禁的房改房,其中一部分是1998年与1999年期间为了抢搭福利分房“末班车”而建的,楼龄较短;另外还有一部分环境优美、管理良好的学校等单位的房改房。这些房改房小区大都位于市中心核心地区,地段优势明显,价格较便宜,管理费用也相对低廉,目前老城区一手楼供应量小、楼价居高不下,许多有置业需求的买家将眼光投向了市区内的房改房二手市场。
  那么,房改房交易有哪些程序?新政策出台之后,在交易过程中还有哪些注意事项呢?本文编者将从这一新政策出发,结合现行房改房交易程序及部分交易案例,阐述二手房改房交易中存在的一些问题,希望能给有心购买二手房改房的买家有所帮助。
购买回迁房宜慎重:
  先生在荔湾区看中一套回迁房,楼龄10年左右,价格比同等水平的房改房便宜20%左右,但业主还没有拿到房产证,手上只有经房管部门鉴证的拆迁协议、回迁证明和收楼通知书等。先生对房子比较满意,房价又较低,加上房产中介撺掇他说,可以通过“公证赠与”的形式先买下房子,等原业主拿到房产证后在转到先生名下,于是先生便想把房子买下来。后来先生听一个地产界的朋友说,未取得房产证的回迁房不能上市交易,房产中介所说的赠与买房方式事实上存在许多风险。首先,假如回迁房因种种原因领不到房产证,业主就无法转名登记;其次,公证赠与是无偿的,一般只发生在亲戚朋友之间,在二手房交易中,假如原业主在收钱后反悔,买家可能会房财两空;另外,假如原业主有不良贷款的话,法院需要查封其财产,以赠与形式出售的房屋也在查封之列。所以业主在购买回迁房的时候,应注意查看是否有房产证明,假如原业主仅有拆迁协议、回迁证明等而没有房产证的话,最好不要轻易购买。
房改房上市交易程序:
  新政出台之后,房改房上市交易程序明显简化,凡属房改房买卖、交换、拍卖、抵押的,可由当事人凭房产证直接到市房地产交易所申请办理;属房改房赠予的,可由产权人直接向市房地产估价所申请办理。概括起来,房改房上市交易要经过如下程序。首先,买卖双方向交易所提交有关资料和交易申请。其中买方要提交身份证明等资料,卖方则要提交房地产权证、测绘图、身份证明等资料。交易所向双方出具收据。其次,交易所对拟买卖的房改房进行验价、审核、核定税费,卖方持收据到交易所领取《过户通知书》。另外,缴交费用。卖方持《过户通知书》等资料到房改办办理房改房上市补交公摊面积价款或土地出让金审核。双方按规定缴齐契税、印花税、房地产交易服务费等税费后办理过户手续。最后,交易所向买方核发房产证。

部分不能上市交易的房改房:
  房改房上市交易彻底解禁,并不意味着所有的房改房都可以上市交易,其中以下几种房改房就不能上市交易:

中国人民银行关于取缔地下钱庄及打击高利贷行为的通知

中国人民银行


中国人民银行关于取缔地下钱庄及打击高利贷行为的通知

银发[2002]30号

中国人民银行各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行,中国农业银行,中国农业发展银行:

  近年来,在部分农村地区,民间信用活动活跃,高利借贷现象突出,甚至出现了专门从事高利借贷活动的地下钱庄,破坏了正常的金融秩序,影响了社会安定。为进一步整顿和规范金融市场秩序,依法打击、取缔非法金融活动和非法金融机构,现就有关问题通知如下:

  一、人民银行各分行、营业管理部应严格按照国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》(国务院〔1998〕第247号令)的规定,依法取缔辖区内的非法金融机构和非法金融业务活动。

  人民银行各分行、营业管理部要组织力量摸清当地地下钱庄和高利借贷活动的情况;对非法设立金融机构、非法吸收或者变相吸收公众存款以及非法集资活动,一经发现,应立即调查、核实,经初步认定后,及时提请公安机关依法立案侦查;对经调查认定的各类形式的地下钱庄和高利借贷活动,要坚决取缔,予以公告,没收其非法所得,并依法处以罚款;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  发现金融机构为非法金融机构和非法金融业务开立账户、办理结算和提供贷款的,应当责令该金融机构立即停止有关业务活动,并依法给予处罚。

  二、严格规范民间借贷行为。民间个人借贷活动必须严格遵守国家法律、行政法规的有关规定,遵循自愿互助、诚实信用的原则。民间个人借贷中,出借人的资金必须是属于其合法收入的自有货币资金,禁止吸收他人资金转手放款。民间个人借贷利率由借贷双方协商确定,但双方协商的利率不得超过中国人民银行公布的金融机构同期、同档次贷款利率(不含浮动)的4倍。超过上述标准的,应界定为高利借贷行为。

  三、人民银行各分支行应督促有关金融机构不断改进金融服务,加大对农村、农业和农民的信贷支持力度,逐步解决农民贷款难的问题。特别要注重引导各地农村信用社充分发挥农村金融的主力军和联系农民的金融纽带作用,全面推广农户小额信用贷款,简化贷款手续,拓宽服务范围,支持农户扩大生产经营,解决生活中的困难。

  四、人民银行各分支行要会同有关部门,采取各种有效方式向广大群众宣传国家金融法规和信贷政策。特别是在地下钱庄和高利贷比较活跃的地方,要选择典型案例,宣传地下钱庄非法高利融资的危害性,教育广大群众增强风险防范意识,自觉抵制高利借贷活动,防止上当受骗。

  五、取缔地下钱庄、打击民间高利贷工作要按照国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》的要求,充分发挥地方人民政府的组织、协调与监督作用。人民银行各分支行应密切关注辖区内非法金融机构和非法金融业务活动的情况,及时向所在地人民政府汇报打击取缔非法金融机构和非法金融业务活动的情况,积极参与由公安、工商和农村金融机构等部门参加的领导小组的工作,采取切实有效措施,加强对金融机构的监督管理,维护金融秩序的稳定。

中国人民银行

二○○二年一月三十一日