北海市人民政府办公室关于印发《北海市单位、行业、场所治安防范暂行规定》的通知

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北海市人民政府办公室关于印发《北海市单位、行业、场所治安防范暂行规定》的通知

广西壮族自治区北海市人民政府办公室


北海市人民政府办公室关于印发《北海市单位、行业、场所治安防范暂行规定》的通知

北政办〔2008〕69号



市辖县、区人民政府,市直各委、办、局,各有关单位:
《北海市单位、行业、场所治安防范暂行规定》已经市人民政府研究同意,现印发给你们,请认真贯彻实施。



二○○八年五月十五日




北海市单位、行业、场所治安防范暂行规定

第一章 总则
第一条 为了加强和规范单位、行业、场所治安防范工作,维护单位、行业、场所的治安秩序,保护公民人身财产安全和公共财产安全,根据《企业事业单位内部治安保卫条例》、《娱乐场所管理条例》、《物业管理条例》、《公安机关监督检查企业事业单位内部治安保卫工作规定》、《旅馆业治安管理办法》、《广西壮族自治区保安服务管理条例》,制定本规定。
第二条 本规定所称单位包括企业、事业单位及治安保卫重点单位。
企业单位,是指一切依法自主经营、自负盈亏、独立核算的营利性组织。
事业单位,是指国家为了社会公益目的,由国家机关举办或者其他组织利用国有资产举办的,从事教育、科技、文化、卫生等活动的社会服务组织。
治安保卫重点单位,是指对全市或者所在地区的宏观调控和人民生活具有重大作用和影响的单位以及涉及国家安全、公共安全的单位,一般包括:党政首脑机关、军事机关、政法机关,广播电台、电视台、通讯企业(含邮电)、电力企业、石化企业、金融单位、博物馆,教育、医疗单位,文化、体育场馆,机场、港口、车站等单位及其重要部位和环节。
第三条 本规定所称的行业,是指酒店业、旅馆业、旧货业、二手市场、典当业、住宅物业等行业及其停车场。
酒店业,是指以住宿、餐饮服务为主要经营业务的星级以上的酒店、宾馆。
旅馆业,是指以住宿、餐饮服务为主要经营业务的20张床位以上未达到星级规模的旅馆、宾馆。
旧货业,是指经营废旧金属等废旧物品收购或信托寄卖的企业。
二手市场,是指经营旧机动车、旧自行车、旧电器、旧手机等旧货交易的市场或企业。
典当业,是指经营典当物品的企业。
住宅物业,是指实行园区管理或封闭式管理的住宅物业小区。
第四条 本规定所称的场所,是指向公众开放的营业性娱乐场所(包括歌舞厅、卡拉OK厅、迪吧、电子游戏机室、具有娱乐功能的夜总会、音乐茶座、餐饮场所等)、网吧、商场等场所及其停车场。
娱乐场所,是指营业面积达到500平方米以上,或者包厢(或卡座)20个以上规模(电子游戏机室拥有30台以上游戏机规模)的娱乐场所。
网吧,是指经工商、文化、公安等部门登记、审批、许可的向公众开放的营业性互联网传播企业。
商场,是指供公众消费购物、营业面积达到2000平方米以上规模的商贸中心,或者经营金银珠宝等贵重物品的专营商店。
第五条 本规定所指治安防范包括人防、物防、技防。
人防,是指通过人的行为达到安全防范目的,如设立单位、行业、场所内部安全保卫机构,聘请保安人员,建立治安联防队、护厂队,组织居民“看门望户”等。
物防,是指采用物质手段达到安全防范的措施,如设立防护院墙、加固门窗、安装防盗门等。
技防,是通过技术手段达到安全防范目的的措施和设备,包括可与公安机关或保安服务公司联网的电子视频监控系统、自动报警系统、防暴安全检查设备等。
第六条 单位、行业、场所法定代表人或主要负责人对本单位、行业、场所的治安防范工作负责。

第二章 治安防范
第七条 单位、行业、场所应当根据内部治安防范工作需要,设置治安保卫机构或者配备专职、兼职治安保卫(保安)人员;应当有适应单位、行业、场所具体情况的内部治安保卫制度、措施和必要的治安防范措施。
治安保卫重点单位应当设置与治安保卫任务相适应的治安保卫机构,配备专职治安保卫人员,并将治安保卫机构的设置和人员的配备情况报主管公安机关备案。
第八条 单位、行业、场所内部治安保卫机构及治安保卫(保安)人员应当依据《企业事业单位内部治安保卫条例》所规定的职责,落实内部治安保卫制度和治安防范措施,开展治安巡逻防范、治安隐患排查和整治,制止发生的违法行为和及时报警,切实维护单位内部的治安秩序。
第九条 治安保卫重点单位应当确定本单位的治安保卫重要部位和环节,按照有关的国家标准对重要部位和环节设置必要的技术防范设施,并实施重点保护。
第十条 娱乐场所应当与保安服务企业签订保安服务合同,配备专业保安人员;不得聘用其他人员从事保安工作。
单位、行业和其他场所根据实际需要参照前款执行。
第十一条 住宅物业实行物业服务管理,并根据实际需要与保安服务企业签订保安服务合同,配备专业保安人员。
第十二条 以下行业、场所应当安装电子视频监控安全技术防范设施,有条件的,应当与公安机关联网并保持正常运行,录像资料留存10天备查:
(一)店业的出入口、服务大堂、楼层通道、餐厅、停车场;
(二)100张床位以上的旅馆业的出入口、服务大堂、楼层通道、停车场;
(三)旧货业、二手市场的出入口、登记交易柜台;
(四)典当业的营业场所的出入口、营业大厅;
(五)住宅物业的出入口、四至周围、主要通道、停车场;
(六)娱乐场所的出入口、主要通道、中心舞池、停车场;
(七)网吧的出入口、营业场所、停车场;
(八)商场的出入口、楼层通道、贵重物品专柜、停车场。
第十三条 歌舞厅、卡拉OK厅、夜总会、迪吧等场所出入口应当安装防暴安全检查门,对进入人员进行安全检查,录像资料留存10天备查。
第十四条 旧货业、二手市场、典当业的交易,以及进入网吧上网的人员,应当实行实名登记造册制度,登记造册资料保存六个月备查。
第十五条 酒店业、旅馆业应当设置旅客财物保管箱、柜或者保管室、保险柜,指定专人负责保管工作。对旅客寄存的财物,要建立登记、领取和交接制度。
第十六条 酒店业、旅馆业应当安装治安管理信息系统。
第十七条 任何人不得非法携带枪支、弹药、管制器具或者携带爆炸性、易燃性、毒害性、放射性、腐蚀性等危险物品和传染病病原体进行入单位、行业、场所。

第三章 审批许可
第十八条 单位、行业、场所应当按照本规定第二章人防、物防、技防的规定,进行设立、配备和设置、安装。
第十九条 单位、行业、场所在规划和安装技防设施时,应当按照公安机关主管部门的指导意见进行。
第二十条 文化、建设、规划、工商、商务等部门在办理行政许可审批或者进行年检时,发现单位、行业、场所没有按照本规定第二章所规定设立、配备和设置、安装人防、物防、技防的,应将情况及时通报公安机关。

第四章 监督检查
第二十一条 市公安局治安支队、一县三区公安(分)局治安大队和所在地公安派出所按照分工履行监督检查单位、行业、场所开展治安防范等保卫工作职责。
第二十二条 公安机关监督检查单位、行业、场所治安防范保卫工作应当严格执行国家有关规定,严格按照《公安机关监督检查企业事业单位内部治安保卫工作规定》所规定的监督检查事项和本规定第二章所列事项进行监督检查。对监督检查中涉及的国家秘密、商业秘密,应当予以保密。
第二十三条 公安机关可以采取定期检查、临时检查、专项检查、随机抽查等方式,实地查看单位、行业、场所治安保卫制度、措施的制定和落实情况,查看物防、技防等治安防范设施的设置和运行情况;利用监控设备检查单位、行业、场所治安保卫工作的落实情况。
检查民警不得少于两人,并应当向被检查单位负责人或者其他有关人员出示工作证件。
第二十四条 监督检查应当制作《检查笔录》,如实记录监督检查情况和发现的治安隐患,并交被检查单位负责人或者陪同检查人员核对签名。被检查单位负责人或者陪同检查人员对记录有异议的,应当允许其说明;拒绝签名的,检查民警应当在《检查笔录》上注明。
第二十五条 文化、建设、工商、商务等部门应当配合和协助公安机关对单位、行业、场所的治安防范工作进行监督、检查和管理。
第二十六条 市、县(区)人民政府应当将人防、物防、技防建设与管理纳入社会治安综合治理考核。

第五章 法律责任与奖励
第二十七条 单位、行业、场所违反《企业事业单位内部治安保卫条例》和本规定的规定,存在下列治安隐患情形之一,经公安机关责令限期整改后逾期不整改,严重威胁公民人身安全、公私财产安全或者公共安全的,公安机关应当依据《企业事业单位内部治安保卫条例》第十九条的规定,对单位处一万元以上二万元以下罚款,对单位主要负责人和其他直接责任人员分别处五百元以上一千元以下罚款;造成公民人身伤害、公私财产损失的,对单位处二万元以上五万元以下罚款,对单位主要负责人和其他直接责任人员分别处一千元以上三千元以下罚款:
(一)未建立和落实主要负责人治安保卫工作责任制的;
(二)未制定和落实内部治安保卫制度的;
(三)未设置必要的治安防范设施的;
(四)未根据单位内部治安保卫工作需要配备专职或者兼职治安保卫人员的;
(五)内部治安保卫人员未接受有关法律知识和治安保卫业务、技能以及相关专业知识培训、考核的;
(六)内部治安保卫机构、治安保卫人员未履行《企业事业单位内部治安保卫条例》第十一条规定职责的;
第二十八条 单位、行业、场所违反《企业事业单位内部治安保卫条例》和本规定的规定,存在下列治安隐患情形之一,经公安机关责令限期整改后逾期不整改,严重威胁公民人身安全、公私财产安全或者公共安全的,公安机关应当依据《企业事业单位内部治安保卫条例》第十九条的规定,对单位处二万元以上五万元以下罚款,对单位主要负责人和其他直接责任人员分别处一千元以上三千元以下罚款;造成公民人身伤害、公私财产损失的,对单位处五万元以上十万元以下罚款,对单位主要负责人和其他直接责任人员分别处三千元以上五千元以下罚款:
(一)治安保卫重点单位未设置与治安保卫任务相适应的治安保卫机构,未配备专职治安保卫人员的;
(二)治安保卫重点单位未确定本单位治安保卫重要部位,未按照国家有关标准对治安保卫重要部位设置必要的技术防范设施并实施重点保护的;
(三)治安保卫重点单位未制定单位内部治安突发事件处置预案或者未定期组织演练的;
第二十九条 单位、行业、场所违反《企业事业单位内部治安保卫条例》规定,存在本规定第二十七条、第二十八条所列治安隐患情形之一,经公安机关责令限期整改后逾期不整改,造成公民人身伤害、公私财产损失,或者严重威胁公民人身安全、公私财产安全或者公共安全的,除依据规定给予处罚外,还可建议有关组织对单位主要负责人和其他直接责任人员依法给予行政处分;情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十条 娱乐场所违反《娱乐场所管理条例》第四十三条规定,有下列情形之一的,由公安机关责令改正,给予警告;情节严重的,责令停业整顿1个月至3个月:
(一)照明设施、包厢、包间的设置以及门窗的使用不符合《娱乐场所管理条例》规定的;
(二)未按照《娱乐场所管理条例》规定安装电子视频监控设备或者中断使用的;
(三)未按照《娱乐场所管理条例》规定留存监控录像资料或者删改监控录像资料的;
(四)未按照《娱乐场所管理条例》规定配备安全检查设备或者未对进入营业场所的人员进行安全检查的;
(五)未按照《娱乐场所管理条例》规定配备保安人员的。
第三十一条 符合下列条件之一的单位、行业、场所或人员,由所在单位、行业、场所的上级主管部门、公安机关或当地人民政府给予表彰奖励:
(一)治安保卫工作制度健全,责任明确,措施落实,治安秩序良好;
(二)积极开展治安防范工作,认真落实人防、物防、技防措施,本单位、行业、场所全年无发生刑事案件或者治安事件的;
(三)协助公安机关侦破刑事案件或抓获刑事犯罪分子做出重要贡献的;
(四)其他应当给予表彰和奖励的。

第六章 附则
第三十二条 本规定自发布之日起施行。





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湖南省实施《物业管理条例》办法

湖南省人民政府


湖南省实施《物业管理条例》办法


(2012年9月11日湖南省人民政府第114次常务会议审议通过 2012年11月27日湖南省人民政府令第262号公布 自2013年1月1日起施行)



第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业和其他物业相关人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规,结合我省实际,制定本办法。

第二条 物业管理应当坚持以人为本,实行业主自治、专业服务与社区管理相结合的原则。

第三条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。市州、县市区人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上人民政府公安、民政、财政、环境保护、城乡规划、工商行政管理、质量技术监督、物价等有关部门按照各自职责,依法做好与物业管理相关的工作。

街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会,指导、协调、监督物业管理工作。

第四条 县级以上人民政府应当采取措施,推动物业服务的社会化、专业化、市场化,促进物业服务行业发展。

物业服务行业协会应当加强行业自律,接受行业主管部门的业务指导,制定行业行为规范,督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务。

第二章 前期物业管理

第五条 物业管理区域的划分,应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设和管理等因素。

第六条 新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案,并在商品房买卖合同中明示。

已经实施物业管理的区域,由物业服务企业向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域,由街道办事处、乡镇人民政府向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

第七条 原物业管理区域分立或者合并的,应当经相关物业管理区域内已入住面积和已入住户数比例均达到50%以上的业主同意,由物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门重新划分登记,并予以公告。

第八条 城乡规划、住房和城乡建设行政主管部门审查住宅建设工程项目的规划、设计,应当征求相关专业机构对配套建筑物、共用设施设备配置及建设标准的意见。

第九条 住宅建设工程项目交付使用前,建设单位应当按照项目合同的约定,配置物业管理用房和供水、供电、供气、供热、通信、网络、有线电视、邮政、消防,以及道路、园林绿化、垃圾转运、安全监控等共用设施设备及独立的计量器具,并在物业承接查验后,将前期物业服务合同、临时管理规约及物业查验情况报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

在物业管理区域内,共用设施设备的专业经管单位应当依法承担相关管线、设施设备的维修、养护责任,服务到最终用户,履行与业主签订的服务合同,保证服务质量。

第十条 新建物业的,建设单位应当配置物业管理用房,用于客服接待、项目资料保存、工具物料存放、值班备勤、业主委员会办公等事项。物业管理用房应当在房屋买卖合同中明示。

物业管理用房的所有权依法属于全体业主,未经业主大会同意,不得改变物业管理用房的用途。

第十一条 物业管理用房应当按照下列标准配置:

(一)建筑面积按照不少于建设工程项目总建筑面积2‰的比例配置,最少不低于50平方米;

(二)地面以上具备水、电、采光、通风等正常使用功能的独立成套装修房屋;没有配置电梯的物业管理用房,其所在楼层不得高于4层、低于1层。

市州人民政府房地产行政主管部门可以根据前款规定的物业管理用房标准,结合当地实际情况确定具体标准。

第十二条 物业管理区域内规划建设的车位、车库,建设单位可以附赠给业主;出售或者出租车位、车库的,业主享有优先权。利用业主共有的道路或者其他场地建设的车位,属于全体业主共有,建设单位不得附赠、出售或者出租。

车位、车库出售或者出租的,建设单位应当与业主签订买卖合同或者租赁合同。

车位、车库满足业主需求后剩余出租的,建设单位应当向全体业主公示,租赁合同期限最长不得超过6个月。车位、车库租赁合同复印件应当送交物业服务企业存档,业主、业主委员会及物业使用人有权查询。

第十三条 建设单位在与物业买受人签订物业买卖合同时,应当明示物业管理区域内规划建设的配套建筑物、共用部位、共用设施设备、物业管理用房、车位和车库的所有权或者使用权。

第十四条 住宅物业的建设单位应当在申请房屋预售许可证前,通过招标投标方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。分期开发项目的前期物业服务企业,应当具有承接项目开发总建筑面积的相应资质等级。

有下列情形之一的,经物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘前期物业服务企业:

(一)投标人少于3人;

(二)多层物业总建筑面积少于3万平方米,或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米,或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。

第十五条 鼓励物业服务企业提前介入项目开发建设。建设单位组织工程竣工验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与。

鼓励建设单位为前期物业管理提供经营用房或者资金支持。

第十六条 分期开发的物业,前期物业服务企业可以根据开发进度和交付使用条件,分期承接查验。建设单位与前期物业服务企业应当在承接最后一期物业时,办理物业整体项目交接手续。

物业承接查验费用由建设单位和前期物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。

物业承接查验的具体办法,由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。

第三章 业主及业主大会

第十七条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中,享有法定权利,履行法定义务。

在物业管理区域内,有关共有和共同管理权利的重大事项,应当由业主共同决定。

第十八条 同一个物业管理区域内的业主共同成立一个业主大会。

符合下列条件之一的,应当成立业主大会:

(一)交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上;

(二)首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30%以上。

业主总人数不足20人的,经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第十九条 物业管理区域内,符合成立业主大会条件的,建设单位应当书面报告物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

占业主总人数10%以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。

街道办事处、乡镇人民政府应当在收到成立业主大会的书面请求之日起60日内,组织、指导成立业主大会筹备组。

第二十条 业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府召集业主、建设单位、社区居民委员会的代表协商组建。

业主大会筹备组应当按照有关规定组织召开首次业主大会会议。

建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起7日内向业主大会筹备组提供业主名册、物业专有部分面积、建筑物总面积等资料。

第二十一条 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

首次业主大会会议应当自业主大会筹备组成立之日起6个月内召开。

首次业主大会会议应当对管理规约和业主大会议事规则草案进行表决。

第二十二条 业主委员会由业主大会选举产生。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将下列选举资料报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案:

(一)业主大会筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

(二)业主大会决议;

(三)管理规约和业主大会议事规则;

(四)业主委员会委员名单。

业主委员会选举情况备案后7日内,由街道办事处、乡镇人民政府书面通报物业所在地的社区居民委员会。

前款第(二)、(三)、(四)项之一内容发生变更的,应当自变更之日起30日内另行备案。

第二十三条 业主委员会向业主大会负责并报告工作,受业主、业主大会监督。

业主委员会应当依据业主委员会章程代表业主、业主大会依法履行职责,按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会会议。

第二十四条 业主委员会委员从全体业主中选举产生,但是不执行业主大会决议、违反管理规约的业主,不能作为业主委员会委员侯选人。

业主委员会委员的选举、人数、构成、任职条件、任期等事项由业主大会议事规则规定。

有下列情形之一的,业主委员会委员资格终止:

(一)任职期限届满或者以书面方式提出辞职的;

(二)因房屋权属变更,不再是业主的;

(三)丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由的;

(四)业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他财物,移交给业主委员会;拒不移交的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令其移交,物业所在地公安机关应当协助做好移交工作。

第二十五条 业主大会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。

有下列情形之一的,应当及时召开业主大会临时会议:

(一)经业主委员会决定或者20%以上的业主提议;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定召开业主大会临时会议的其他情形。

业主委员会不履行组织召开业主大会会议职责的,县市区人民政府房地产行政主管部门应当责令其在30日内召开;逾期不组织召开的,由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,在30日内组织召开。

第二十六条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前,将会议时间、地点、议题和议程等事项书面通知全体业主,并在物业管理区域的公示栏和其他显著位置公告。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见形式。

业主大会会议书面征求意见的,反馈意见的结果应当在物业管理区域内公示30日以上,并告知业主有权查阅相关资料。

第二十七条 业主大会对业主投票权的计算方式有约定的,从其约定。未作约定的,按照业主户数计算,一户计算为1票;建设单位未售出的物业专有部分,计算为1票。

第二十八条 业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,明确委托权限、期限和内容。

业主可以以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

业主代表应当于业主大会会议召开15日以前,对业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主的意见;需要投票表决的,表决票应当经业主本人签字后,委托业主代表在业主大会投票。

第四章 物业管理服务

第二十九条 物业服务企业应当按照国家规定的资质等级承接物业管理服务业务。

第三十条 物业服务企业应当向物业所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门定期报送信用、统计等相关资料。

县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督管理,建立物业服务企业、注册物业管理师和项目经理人的信用档案,推动物业管理行业提高服务水平。

第三十一条 业主大会选聘的物业服务企业应当具有法人资格和相应资质等级,并按照物业服务合同的规定提供服务。

第三十二条 物业管理服务实行项目经理人制度。物业管理服务项目的主要负责人为项目经理人。

物业管理服务项目经理人制度的具体办法,由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。

第三十三条 从事物业管理服务人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

物业服务企业应当按照有关规定选聘物业管理服务人员,加强对物业管理服务人员的培训和履职监管。

第三十四条 业主大会决定聘用物业服务企业的,由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务合同规定的下列内容应当提交业主大会会议表决通过,但是业主大会授权业主委员会决定的除外:

(一)物业服务事项;

(二)物业服务质量及服务费用;

(三)物业管理区域内秩序维护;

(四)合同期限;

(五)违约责任。

第三十五条 物业服务主要包括下列事项:

(一)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

(二)物业管理区域内公共绿化、环境卫生的管理和维护;

(三)车辆停放管理;

(四)物业管理区域内消防、安全防范、应急救助的协助和维护;

(五)物业管理区域内对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

(六)物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的账务管理;

(七)物业服务档案和物业档案资料保管;

(八)业主大会及业主委员会委托的其他物业服务事项。

第三十六条 物业服务收费应当按照国务院、省和市州人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的收费办法,在物业服务合同中约定。

制定和修改物业服务收费办法,应当广泛听取社会公众的意见。

业主应当按照物业服务合同的规定交纳物业服务费。

第三十七条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报送物业服务项目所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门备案。

第三十八条 物业服务合同期限届满3个月前,业主委员会应当组织召开业主大会,决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主委员会应当将业主大会的决定书面告知物业服务企业。

业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满30日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内撤出物业管理区域,并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会;没有业主委员会的,应当在合同期限届满3个月前在物业管理区域内公示,并书面告知物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

第三十九条 物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,合同当事人一方提出终止合同的,应当提前3个月告知对方当事人。

第四十条 物业服务合同期限届满或者依法终止的,原物业服务企业撤出物业管理区域,应当向业主委员会交接下列事项:

(一)移交物业承接验收和运行管理、养护、维修资料;

(二)移交物业共用部位;

(三)结清相关费用;

(四)法律、法规、规章规定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

第四十一条 建立健全物业管理联席会议制度。有下列事项之一的,可以由街道办事处、乡镇人民政府召集物业管理联席会议,物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和有关部门、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业的代表共同协商解决:

(一)业主委员会不依法履行职责;

(二)业主委员会换届;

(三)履行物业服务合同的重大争议;

(四)物业服务企业变更交接;

(五)其他需要协调解决的物业管理事项。

县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度,及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

业主大会、业主委员会应当接受物业管理主管部门和社区居民委员会的指导和监督,依法履行自治管理职责,配合、协助有关部门、社区居民委员会共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

第五章 物业的使用和维护

第四十二条 在物业管理区域内,按照规划建设的房屋、共用部位、共用设施设备及配套建筑物,不得改变使用用途。因特殊情况确需改变使用用途的,应当按照法律、法规、规章以及管理规约的规定,经业主大会及有利害关系的业主同意,并依法办理相关手续。

第四十三条 业主转让或者出租房屋、车库、车位等物业的,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将转让或者出租相关事项告知物业服务企业。

业主转让房屋、车库、车位等物业前,应当与物业服务企业、专业单位结清相关费用。

第四十四条 建设单位应当按照国家和省规定的保修期和保修范围,承担物业的保修责任。

建设单位可以与物业服务企业签订委托合同,委托物业服务企业承担物业保修有关事项,并向物业服务企业支付相应的报酬。

第四十五条 建立健全物业专项维修资金制度,实施物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

物业专项维修资金的交存、使用,应当专户存储、专款专用,具体办法由市州人民政府按照国家有关规定制定。

第四十六条 业主、物业使用人、物业服务企业以及其他单位和个人应当爱护物业共用部位和共用设施设备。物业共用部位和共用设施设备损坏的,物业服务企业应当及时通知专业经营单位进行维护、更新。

对物业共用部位、共用设施设备进行维修作业,物业服务企业、相关业主和物业使用人应当予以配合。

第六章 附则

第四十七条 业主自行管理物业的,参照本办法的有关规定执行。

第四十八条 本办法自2013年1月1日起施行。


吕某的行为是贪污还是盗窃

苏永山


案情:张某系国家工作人员,王某、吕某系个体工商户。2003年1月至7月,张某和王某多次有预谋地,利用张某保管财物的便利条件,窃取张某所在单位某国有输油企业的公共财物,数额近2万元。2003年8月14日,吕某到王某处办事时,王某约吕某一同去某输油企业盗窃财物,但并没有告诉吕某该企业张某也参加盗窃。当晚10时许,王某带吕某来到张某所在单位的后门,让吕某驾驶运输工具三轮车在门口望风。王某通过电话联系张某后,张某将王某带入单位院内,王某将张某事先打包准备好的8台电机拿出,由吕某驾驶三轮车将电机运走。整个案件过程中,吕某与张某没有见面,张某也不知道吕某参加盗窃,该8台电机价值2000元,销赃后,吕某分得赃款300元。
分歧:本案中,对王某与国家工作人员张某勾结,利用张某职务便利,多次共同窃取公共财物,构成贪污罪共犯没有异议,但是对于吕某参加作案的一起中,对张某、王某、吕某的行为如何定性,产生分歧,形成二种不同意见。
第一种意见认为,该三人行为属贪污罪的共犯,吕某因为仅参与一起,且数额只有2000元,没有达到贪污罪的立案标准,所以不构成犯罪。
第二种意见认为,张某和王某构成贪污罪共犯,吕某的行为构成盗窃罪。
评析:本案三个行为人之间的两两结合,导致张某、吕某相互不知对方参加作案,从而也就形成了两个犯罪故意内容,一是张某与王某的相互勾结利用职务便利监守自盗的犯罪故意;二是王某隐瞒与张某勾结情况下吕某形成的盗窃犯罪故意。正是由于这种特殊的犯罪故意和行为人实施行为的结合,才导致了对本案定性的困惑。笔者赞同第二种意见。具体理由如下:
一、从犯罪的主观方面来看,只有共同犯罪人之间具有意思联络,才能形成共同犯罪故意,本案三个行为人之间并没有形成共同犯罪故意。
共同犯罪要求各共同犯罪人必须有共同的犯罪故意,而共同犯罪故意是指各共同犯罪人通过意思联络,都知道自己是和他人配合实施犯罪,认识到他们的共同犯罪行为会发生危害社会的结果,并且希望或者放任危害结果的发生。然而在本案中,三个行为人之间是两两结合,张某与吕某并没有意思联络,彼此也均不知道对方参加,所以该二人并没有形成共同犯罪故意。也就是说,本案的三个行为人之间并没有形成共同犯罪故意,他们的意思联络仅停止在王某与张某的利用职务便利监守自盗,王某与吕某的盗窃,还没有形成一个统一的共同犯罪故意,故不能因王某的中间行为就认定三人形成了共同犯罪故意。
二、从犯罪的客观方面来看,本案三个行为人之间分别实施了不同的犯罪行为,也没有形成共同犯罪行为。
共同犯罪还要求各共同犯罪人必须实施了共同犯罪行为,即要求行为都是围绕着同一的、特定的犯罪,互相联系、互相配合,是统一的犯罪活动的整体。而本案中三个行为人的行为虽然都是指向同一犯罪对象(电机),但是三个行为人不是围绕着同一的、特定的犯罪,因为张某是与王某勾结共同窃取公共财物,围绕的是监守自盗,而吕某仅是盗窃,所以张某与王某的行为可以归结为共同犯罪行为,但是吕某的行为不能与张某和王某的行为归结为共同犯罪行为。
三、共同犯罪是共同犯罪故意与共同犯罪行为的统一,同时犯或者实施犯罪时故意内容不同的,不是共同犯罪。
我国刑法坚持的是主客观相统一的共同犯罪理论,认为共同犯罪是共同犯罪故意与共同犯罪行为的统一。本案中,张某和吕某在王某的行为连接下,围绕窃取8台电机分别同时实施了不同的行为,促成了窃取公共财物的目的实现,但是张某与吕某的犯罪故意并不相同,且也没有共同故意的沟通,即如上文分析的,三个行为人之间既没有共同犯罪故意也没有共同犯罪行为,所以本案吕某与张某、王某不能构成共同犯罪。
综上所述,王某是与张某相互勾结,并利用张某保管财物的便利条件监守自盗,所以其应该与张某构成贪污罪的共同犯罪。王某对吕某隐瞒了利用张某的情形,对张某又隐瞒了利用吕某的情形,导致吕某的犯罪故意仅为盗窃,与王某、张某形成了不同的犯罪故意,也就实施了不同的犯罪行为,所以其与王某和张某不能构成共同犯罪,而应该依据吕某的犯罪故意和实施的行为,按照罪责自负的原则,以单独犯来认定其构成盗窃罪,盗窃金额应认定为2000元。