内蒙古自治区呼和浩特市人民政府


呼和浩特市政府令第12号


《呼和浩特市住宅区物业管理办法》已经2000年4月10日市人民政府第18次常务会议讨论通过，现予发布施行。

市长 柳秀

二OOO年四月十二日


呼和浩特市住宅区物业管理办法



第一章 总 则
第一条 为了加强城市住宅区物业管理，规范物业管理服务行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内城市住宅区物业管理。中央、自治区驻呼单位的物业实行属地化管理。
第三条 本办法所称住宅区物业(以下简称物业)，是指住宅以及相关的住宅共用部分、共用设备和共用设施。
本办法所称业主，是指物业的所有权人。
本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理公司，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业委托管理合同进行专业管理服务的企业。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第五条 市房产管理局是本市物业管理的行政主管部门，负责组建业主委员会，培育物业管理公司，监督、指导业主委员会和物业管理公司的工作；培育物业管理市场，规范物业管理行为；统一管理物业管理专用基金；加强对财政拨付的住房建设资金及维修基金的管理；负责组织实施本办法。
建设、电力、邮电、环保、公安、物价、工商等有关行政管理部门按照各自职责，协同实施本办法。
城市建设和管理实行“两级政府，三级管理，四级网络”的形式，市内四区街道办事处、居委会应当注册相应的物业管理公司，做好物业管理工作。
驻区非作战部队、武装警察部队的后勤保障社会化管理，政府给予一定的优惠政策。
第二章 物业管理公司及其职责
第六条 物业管理公司是从事物业管理以及提供有偿服务的经营单位，具有独立企业法人资格。
第七条 成立物业管理公司必须符合下列条件：
(一)有符合公司法人登记的名称和组织机构；
<二)有适用物业管理经营活动的固定场所；
(三)有与经营规模相适应的注册资金；
(四)有初级以上的工程、经济、会计等专业技术人员各一名以上；
(五)法律、法规规定的其他条件。
第八条 成立物业管理公司，必须报市房产行政主管部门审核，取得《物业管理企业资质证书》，并领取《营业执照》，方可开业。
第九条 《物业管理企业资质证书》实行年检制度。
物业管理公司的从业人员实行持证上岗制度。从业人员上岗执业必须持有市房产行政主管部门核发的岗位证书。
第十条 物业管理公司接受委托实行邀请招标、公开招标制度。
第十一条 物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理，签订书面合同。委托管理合同应当自签订后十五日内报市房产行政主管部门备案。
第十二条 物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理：
(一)房屋的使用、维修、养护；
(二)消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；
(三)清洁卫生；
(四)车辆行驶及停泊；
(五)公共秩序；
(六)市房产行政主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
第十三条 物业管理公司的权利：
(一)根据有关法律、法规，结合实际情况，制定本住宅区物业管理办法；
(二)依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；
(三)制止违反住宅区物业管理规定的行为；
(四)选聘专营公司承担专项经营业务；
(五)对无故不交各项应交费用的业主和使用人，物业管理公司可要求其限期缴纳并按规定收取滞纳金。
第十四条 物业管理公司的义务：
(一)以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；
(二)按市房产行政主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；
(三)接受业主委员会和业主的监督；
(四)组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；
(五)按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。
第十五亲 物业管理服务收费，应当遵循公平、合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。
第十六条 物业管理服务收费包括下列项目；
(一)管理费。用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的财务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；
(二)房屋设备运行费。用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；
(三)绿化管理费。用于绿地，花草的浇灌修剪；
(四)保洁费．用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；
(五)保安费。用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；
(六)维修费。用于物业维修服务所需的费用。
前款第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)项费用按月分项计算，第(六)项费用按实际维修项目计算。
第十七条 物业管理服务收费的标准按照下列规定确定：
(一)住宅的公共性服务收费标准，由市物价行政主管部门会同市房产行政主管部门制定，并领取由市物价行政主管部门核发的《收费许可证》。
(二)其他服务项目的收费标准，由物业管理公司与业主委员会或者业主、使用人协商确定。
第十八条 业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定。
物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过三个月。
第十九条 物业管理公司收费的项目和标准应当公布。已按照本办法向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收费的，业主或者使用人可以不支付。
第二十条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市房产行政主管部门和委托管理合同规定的标准，或者违反委托管理合同规定的，业主委员会或委托方可以终止合同。
第二十一亲 物业管理公司应当在物业管理服务合同终止或者解除后的十日内，向业主委员会力，理下列事顷，并报市房产行政主管部门备案；
(一)对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以退还；
(二)移交全部物业档案资料和有关的财务账册；
(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。
第三章 业主自治管理
第二十二条 业主委员会是在市房产行政主管部门指导下，在物业管理区域内代表全体业主对物业区域实施自治管理的组织，代表和维护业主的合法权益。
第二十三亲 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。
一个物业管理区域内，有下列情况之一的，市房产行政主管部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：
(一)公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；
(二)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；
(三)住宅出售己满两年。
第二十四条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向民政部门登记后，到市房产行政主管部门备案；
(一)成立业主委员会登记申请书；
(二)业主委员会委员名单；
(三)业主委员会章程；
(四)业主公约。
第二十五条 业主委员会的权利：
(一)召集和主持业主大会；
(二)制定业主委员会章程和业主公约；
(三)选聘或续聘物业管理公司，并与物业管理公司签订委托管理合同;
(四)审议物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
(五)检查、监督物业管理工作的实施以及规章制度的执行。
第二十六条 业主委员会的义务：
(一)协助物业管理公司落实各项管理措施；
(二)督促业主执行物业管理的各项规定，履行管理公约，及时交纳各项管理服务费用；
(三)接受业主的监督；
(四)接受市房产行政主管部门的指导和监督；
(五)协调业主与物业管理公司的关系。
第四章 物业的接管、使用和维护
第二十七条 开发建设单位在工程竣工综合验收合格，并领取有关部门签发的《综合验收合格证书》后，须到市房产行政主管部门申报办理物业移交手续。
第二十八条 办理移交手续的物业，由业主委员会与物业管理公司签订委托管理合同。
业主委艮会成立之前，由开发建设单位委托物业管理公司对物业进行管理，签订委托管理合同。
第二十九条 开发建设单位在移交物业时，向业主委员会及物业管理公司提交下列工程律设资料：
(一)竣工验收合格证书及有关资料；
(二)规划总平面图；
(三)竣工总平面图；
(四)地下管网竣工田；
(五)建筑施工全套图纸；
(六)其他必要的资料。
第三十条 开发建设单位在移交物业时，应提供一定比例的物业管理用房，其产权归全体业主所有。
第三十一条 业主或使用人使用房屋应遵守下列规定：
(一)未经有关部门批准，不得改变房屋结构、用途和外貌；
(二)不得对房屋的内外墙体、梁、柱、楼板、阳台、平台、屋面、通道擅自进行凿、拆；
(三)不得在房屋内外堆放易燃、易爆、有毒、放射性等有损房屋安全和危害人体健康的危险物品；
(四)不得侵害他人的合法权益；
(五)不得利用房屋从事违法和违反社会公德的活动。
第三十二条 房屋的维修责任，按下列规定划分；
(一)室内部分，由业主负责维修；
(二)房屋外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋奉体共用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从公共性服务收费中支出。
住宅小区共用设施的重大维修工程费从共用设施专用基金中支出，不足部分按业主所拥有的住宅建筑面积比例分摊。
第三十三条 住宅小区内道路、沟渠、化粪池、污水井、绦地、路灯、娱乐场所、停车场、自行车棚等公用设施由物业管理公司统一管理维护．管理维护费用从公共性服务收费中支出。
第三十四条 住宅小区楼外水、电、暖、煤气、通讯等管线的维修养护，分别由供水、供电、供热、供气、通讯等单位负责。
第三十五条 在住宅小区内不得有下列行为：
(一)在小区内空地搭建各类违章建筑，堆放物品；
(二)占用楼梯间、通道、屋面、干台、道路、停车场等公用设施影响其正常使用功能；
(三)侵占或损坏绿地、花草树木、园林小品，践踏花园草地；
(四)擅自张贴标语、广告和各类启事，悬挂广告牌或物品；
(五)损毁、涂划公共设施；
(六)随地丢撒果皮、废纸和杂物；随地倾倒垃圾、污水，随地吐痰、大小便；
(七)往垃圾道内倾倒非生活用垃圾、污水，倾倒体积过大的废弃物；
(八)饲养家禽、家畜；
(九)排放有毒、有害物质；
(十)随意停放车辆和乱鸣喇叭；
(十一)擅自接引水、电、煤气、排水等各种管线或开挖道路等；
(十二)法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
第三十六条 有关专业部门在住宅小区内开挖、埋设或维修供水、供电、排水、供热、煤气、邮电通讯等管道管线，须持有关部门签发的施工许可证，事先与业主委员会联系，签订协议并交纳一定的保证金后方可开工。对开挖后的路面、绿地等恢复原状后，退还保证金。保证金由物业管理公司代管。
第五章 维修基金的管理与作用
第三十七条 住宅共用部位、共同设备和共用设施，应当设立维修基金。
维修基金按下列规定收取：
(一)商品房出售时，六层住宅按售房款的2％收取，六层以上住宅按售房款的3％收取；
(二)单位出售公有住房时，桉售房款的20％提取。
(三)公房的购买者按购房款的2％收取。
物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和共用设施的维修、更新，不得挪作他用。维修基金设专户管理。售房单位办理产权登记时，应将维修基金统一移交市房产行政主管部门代管。
物业维修基金的管理和使用执行建设部、财政部印发的《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)。
住宅的共用部位、共用设备和共用设施维修、更新时，由业主委员会向市房产行政主管部门提出申请，市房产行政主管部门对维修项目进行鉴定并审核预算后，报市政府批准方可使用．项目维修由市房产行政主管部门指定有资质的专业队伍实施。
第三十八条 业主转让住宅时，其物业维修基金不予退还，继续用作住宅的共用部位、共用设备和共用设施的维修、更新，其中由业主交纳的剩余部分，由受让人向转让人支付。
第六章 法律责任
第三十九条 未申领《物业管理企业资质证书》从事物业管理活动的，限期予以补办，并由市房产行政主管部门处以1000元罚款。
第四十条 未向市房产行政主管部门移交维修基金的，限期移交，否则不予办理房屋权屑登记。
第四十一条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依照行政复议法、行政诉讼法的有关规定，申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉，又不履行决定的，由作出处罚规定的机关申请人民法院强制执行。
第七章附 则
第四十二条 物业管理区域内的非居住物业管理，旗县辖区内的物业管理，参照本办法执行。
第四十三条 本办法的具体应用问题，由市房产管理局负责解释。
第四十四条 本办法自公布之日起施行。1996年制定的《呼和浩特市物业管理暂行办法》同时废止。



广西壮族自治区钦州市人民政府


钦州市人民政府关于印发《钦州市住房公积金个人住房贷款管理暂行办法》的通知

钦政发〔2008〕40号
各县、区人民政府，钦州港经济开发区、三娘湾旅游管理区管委，市直各委、办、局：
现将《钦州市住房公积金个人住房贷款管理暂行办法》印发给你们，请遵照执行。

钦州市人民政府
二○○八年七月二日　


钦州市住房公积金
个人住房贷款管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为更好地发挥住房公积金的作用，规范住房公积金个人委托贷款行为，维护借贷双方的合法权益，根据《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）、《广西壮族自治区人民政府关于进一步加强和规范住房公积金管理的通知》（桂政发〔2002〕49号）和《广西壮族自治区住房公积金个人住房委托贷款暂行办法》（桂政发〔2003〕30号）以及国家相关法律、法规的有关规定，制定本办法。
第二条 本办法所称的住房公积金个人住房贷款，是指钦州市住房公积金管理中心利用所归集的住房公积金，委托有关商业银行发放的贷款。
第三条 本办法中的有关各方主体：
委托人：钦州市住房公积金管理中心；
受托人：受委托承办住房公积金个人住房委托贷款业务的商业银行；
借款人：向委托人申请住房公积金个人住房委托贷款的职工个人。

第二章 贷款对象和条件

第四条 贷款对象：正常缴存住房公积金且存储余额1年以上，需购买、建造、翻建、大修自住住房的在职职工（含未达到法定退休年龄已提前退休但按规定仍缴存住房公积金的职工）。
第五条 贷款条件：
（一）具有本市城镇常住户口或有效居留身份证明；
（二）正常缴存住房公积金；
（三）能提供购买、建造、翻建、大修自住住房（含公有住房、集资建房、合作建房、经济适用住房、普通商品房等）的有关证明材料；
（四）具有稳定的经济收入，信誉良好，有偿还贷款本息的能力；
（五）具有相当于所购自住住房价款的30%以上的首期付款（建筑面积90平方米以下的小户型按房价20%的首期付款），或者具有所建造、翻建、大修自住住房工程款的30%以上的自有资金；
（六）具有委托人和受托人认可的资产作为抵押物；
（七）同意在受托银行设立还款账户。
第六条　有下列情形的不符合住房公积金贷款条件：
（一）借款人的住房公积金存储余额已经支取且存储余额不足一年的；
（二）借款人或其配偶已办理过公积金贷款且尚未还清的；
（三）借款人住房公积金已被封存或停交、缓交的；
（四）不符合住房公积金贷款用途的；
（五）借款人自建第二套（幢）住房以上的；
（六）借款人所在单位职工存在公积金贷款拖欠5期以上的，取消该单位的担保资格。

第三章 贷款的程序

第七条 提出申请。借款人及其配偶到委托人处领取、填写住房公积金借款申请书、履约保证书、同意抵押声明、贷款申报审批表，填写好后同时提交所需的有效证明材料。
第八条 贷款需提交的有效证明材料：
（一）借款人及其配偶本市城镇常住户口簿或有效居留身份证明；
（二）借款人及其配偶合法有效的身份证；
（三）借款人的结婚证；借款人未婚的、离婚后尚未再婚或丧偶的，应出具个人婚姻状况声明及单位证明；
（四）借款人偿还贷款能力证明材料，包括夫妻双方所在单位出具的收入证明和有关资产证明等；
（五）提交购买、建造、翻建、大修自住住房（含公有住房、集资建房、合作建房、经济适用住房、普通商品房等）的有关证明材料；
（六）提交所购自住住房价款的30%以上的首期付款证明（建筑面积90平方米以下的小户型提交房价20%的首期付款证明），或者具有所建造、翻建、大修自住住房工程款的30%以上的自有资金证明材料；
（七）以期房作抵押的，提交售房单位或组织集资建房单位的保证书；
（八）委托人要求提供的其他文件和资料。
第九条 委托人对借款人提出的申请及所提供的证明材料进行审查，自受理之日起10个工作日内作出准予贷款或者不准予贷款的决定并通知借款人。准予贷款的，借款人即与受托人签订借款合同并到当地抵押登记机关办理抵押登记手续。
第十条 抵押合同、借款合同经借款人和受托人签章后，委托人根据归集公积金的情况，采取排队形式将资金划入委托贷款基金户，再由受托人按借款合同拨款。

第四章 贷款的额度、期限与利率

第十一条 贷款额度：住房公积金个人住房委托贷款的额度由委托人根据借款人的资信程度和还款能力，参照单位、个人的住房公积金缴存比例在借款人购买、建造住房价值的 70 %以内（含70 %）或翻建、大修金额的70 %以内（含70 %）确定，贷款的最高额度不得超过25万元。借款人及其配偶双方均在委托人处正常缴存住房公积金的，最高额度为25万元；单方在委托人处正常缴存住房公积金的，最高额度为15万元。
第十二条 贷款年限：由委托人根据实际情况合理确定，最长不超过30年，但不能长于借款人距法定退休年龄的时间。
第十三条 贷款利率：按中国人民银行规定的住房公积金个人住房委托贷款的利率执行。

第五章 贷款的偿还

第十四条 贷款期限在1年以内的（含1年），实行合同利率，到期一次性还本付息。如遇法定利率调整不分段计息。
贷款期限在1年以上的，采用等额本息还款方式或等额本金还款方式按月归还贷款。具体还款方式由借款人自主选择。
等额本息还款方式就是在贷款期内，每月以相等的额度平均偿还贷款本息，其计算公式为：
每月等额还本息额＝贷款总数×月利率×
等额本金还贷方式就是在贷款期内每月以等额度偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减，其计算公式为：
每月还款额＝ 　＋（本金－已归还本金累计额）×月利率
第十五条　借款人可提前偿还全部或部分贷款本息，但需向委托人提出提前还款申请，经委托人同意，再通知受托人和借款人办理有关手续。可以按下面三种方式之一提前还款：
（一）提前一次性偿还全部贷款本息。借款人可以提前一次性偿还全部剩余贷款本金及利息，应还利息按剩余本金实际占用天数乘以与借款合同约定期限相对应的现执行利率计算。
（二）提前归还部分贷款本金。借款人可以在偿还上期应还贷款本息后，提前归还部分贷款本金。在还款时按照提前归还的部分本金实际占用天数计算并结清所还本金的应收利息，当期及以后的月应还本息额按照剩余本金、剩余期限重新计算。
（三）提前预还几个月贷款本息。借款人可以提前预还几个月贷款本息，但不能跨自然年度预还。偿还后，借款人仍按原月还款额偿还剩余贷款。
第十六条　借款人未按合同约定的还款时间和额度偿还贷款本息的，按合同约定承担违约责任。

第六章 贷款的抵押及保证

第十七条　借款人必须提供抵押物并承担抵押物的估价和登记等费用。抵押物仅限于自有房地产，购买的住房或自建住房的土地使用权及在建工程。
第十八条　抵押手续的办理：
（一）以期房作抵押的，由受托人、借款人和售房单位或组织集资建房单位向房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记备案手续和预售商品房抵押登记，确认受托人为抵押权人。待售房单位或组织集资建房单位办妥该抵押物的《房屋所有权证》后，再据以办理正式抵押登记手续。正式抵押登记手续办理后，售房单位或集资建房单位的担保（承诺）责任解除。
（二）以所购现房作抵押的，借款人除在提出贷款申请时提供的材料外，还须向委托人提供所购房屋的《房屋所有权证》，由受托人和借款人向房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记，申请《房屋他项权证》，确认受托人为抵押权人。
（三）以自建住房建设用地及在建工程作抵押的，受托人和借款人则凭借款人提供的国土部门及规划建设部门批准的相关有效证件办理抵押手续。
以自建住房建设用地及在建工程作抵押的，借款人借款额不得超过抵押土地及在建工程评估价值的70%。
（四）抵押权设定后，所有能证明抵押物权属的证明文件均由受托人保管并向借款人出具保管证明或由抵押登记机关直接向借款人和受托人分别出具已办理抵押的证明文件。
第十九条 抵押人对作为抵押物的房屋和土地负有保证其完好无损的责任。在贷款本息未清偿前，抵押人未经受托人同意不得自行出租、转让、赠与和再次抵押已作为抵押物的住房或土地，并随时接受受托人的监督检查。
第二十条 抵押合同经借款人和受托人签章且抵押物办理抵押登记后生效，至借款人还清全部贷款本息后解除。受托人在借款人还清贷款本息后将抵押物的有关文件交还抵押人。
第二十一条　公积金贷款履约保证：公积金贷款发放时以及归还公积金贷款期间，借款人在个人住房公积金账户上须留足偿还公积金贷款6个月的还款额，作为还贷履约保证金。

第七章 违约及处置

第二十二条 借款人有下列情况之一的，受托人有权直接在借款人公积金账户扣收逾期贷款本息及要求借款人提前偿还所欠贷款本息或处分抵押物：
（一）借款人连续3个月或累计6个月不能按合同规定偿还贷款本息的；
（二）借款合同履行期满，借款人不能清偿贷款本息的；
（三）未经受托人同意，借款人将设定抵押的住房或土地（使用权）转让、赠与或重复抵押的；
（四）提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；
（五）借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；
（六）借款人在还款期内死亡、失踪或丧失民事行为能力无继承人或受遗赠人、或其法定继承人、受遗赠人、监护人拒绝履行借款合同的；
（七）抵押物因意外毁损不足以清偿贷款本息，而借款人未按要求落实新抵押物的。
第二十三条 对抵押物的处置所得价款按如下顺序分配：
（一）支付处分抵押物的有关费用和税款；
（二）清偿借款人所欠抵押权人贷款本息、罚息、违约金、赔偿金及相关费用，如有不足则向借款人追索；
（三）其余部分退还借款人。

第八章 附 则

第二十四条 借款合同双方任何一方要解除或变更借款合同时，须以书面形式提前通知对方，在未达成协议前，原合同继续有效。
第二十五条 本办法所涉及的其他手续和事项按国家的有关规定执行。
第二十六条　本办法由钦州市住房公积金管理中心负责解释。
第二十七条 本办法自公布之日起施行。钦州市过去有关规定与本办法相抵触的，一律按本办法执行。