相邻权问题的实证分析
倪学伟 马晓岚

[案情]
原告：张远宾，男，47岁，农民。
被告：韩启耀，男，30岁，农民。
被告：韩宇智（韩启耀之父），男，56岁，农民。
被告：庞晃，男，42岁，农民。
原告向北海海事法院起诉称：原被告的虾塘彼此相邻，1994年以来原告一直通过与被告共建的塘堤通行。2001年1月，被告韩启耀、韩宇智借清塘之机，将污泥堆放在塘堤上，4月被告庞晃又趁机在塘堤上建房，将其通往虾塘的唯一道路堵塞，致使其无法对放养的冬虾进行护理、捕捞而错过销售旺季且致冬虾死亡，春虾放苗亦受影响。请求法院判令各被告排除妨碍、恢复原状，并判令被告韩启耀、韩宇智赔偿经济损失8万元。
被告韩启耀、韩宇智答辩称：其虾塘的塘堤并非通往原告虾塘的唯一道路，海边有一海堤亦可通往原告的虾塘。自己用清淤的塘泥加高塘堤，是行使合法管理权，不存在侵权或妨碍行为。原告要求赔偿8万元的损失，无事实依据，请法院驳回其诉讼请求。虾塘属韩宇智所有，与韩启耀无关，原告状告韩启耀是错误的，请法院予以驳回。
被告庞晃未作答辩。
北海海事法院经审理查明：原被告的虾塘相邻，且原告虾塘的北面与被告韩启耀、韩宇智虾塘南面的一部分接壤。原告进出虾塘最便捷的道路即是通过被告韩启耀、韩宇智虾塘的塘堤，该塘堤宽约3米，可通行车辆，原告购买虾塘后一直是通过该塘堤进出其虾塘。原告虽可绕道海堤通行，但一是路程将增加两倍以上，二是不够安全。2001年1月，韩家父子清理虾塘，将清塘淤泥堆放在塘堤上，致该塘堤无法正常通行，更无法通行车辆。4月，被告庞晃在塘堤上修建房屋，其厨房部分占据了原告需要通行的塘堤的三分之二左右宽度。

[审判]
北海海事法院经公开开庭审理后认为：本案系虾塘相邻权纠纷，原告张远宾与被告韩启耀、韩宇智的虾塘基于地理位置上的毗邻而发生了法律规定的相邻关系。原告进出其虾塘经过韩家父子的塘堤最为方便，绕道海堤虽也可到达其虾塘，但过于迂回的路线既增加了不必要的路程和进出虾塘的诸多不便，也无为地提高了生产所需的成本，且海堤也不够安全，故而原告途经被告韩启耀、韩宇智的塘堤通行最符合有利生产、方便生活的原则；另外，原告从来就是通过该塘堤通行，即经该塘堤通行是历史上的习惯做法，对此法律应予以尊重。被告韩启耀、韩宇智对其塘堤享有使用权，但该使用权的行使因为相邻关系而应依法予以必要的限制，即被告应尊重历史上形成的通行关系，至少不应妨碍其通行。韩某借清淤之机，不正当地堵塞塘堤，且长时间不予修复，造成原告无法正常进出其虾塘，对此该二被告负有全部过错责任，应依法排除妨碍，恢复该塘堤原来的通行状况，被告庞晃在塘城上修建临时性房屋，其厨房部分占据了塘堤约三分之二宽度，使原告无法正常通行，被告庞晃负有排除妨碍、恢复原状的义务。虽然虾塘使用权在韩宇智名下，但该虾塘为韩家人共同经营管理，韩启耀作为韩宇智的儿子，对该虾塘进行了主要的经营管理工作，故将韩启耀作为被告要求其承担相应责任并无不妥。原告诉求8万元的损失赔偿，因未向法庭提供充分证据证实该损失的客观存在，亦未向法庭证明被告行为与原告损失之间内在的因果关系，故本院不予支持。
北海海事法院依据《民法通则》第八十三条的规定，判决如下：
一、被告韩启耀、韩宇智于判决生效之日起15日内将虾塘塘堤恢复原通行状况，排除原告张远宾通行的妨碍；
二、被告庞晃于判决生效之日起15日起拆除在虾塘塘堤上修建的临时房屋的厨房部分，排除原告通行的妨碍；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
宣判后，双方当事人均未上诉。

[评析]
1、关于相邻权。相邻权是指相邻各方对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时，基于法律规定而派生地享有在他人不动产上的权利。如享有在他人不动产上的通行权、用水排水权、铺设管线权、采光权等。简单地讲，比如不动产所有人或使用人从事高空高压、易燃、易爆、剧毒、放射性等高度危险作业时，应当采取必要的安全防范措施，防止对邻人的损害；水源地所有人或使用人应当允许邻人使用其水源；低地所有人或使用人应当允许高地所有人或使用人通过其土地排放积水等。相邻权纠纷在现实生活中经常发生，民法通过扩张或限制不动产所有权与使用权的方法来调整相邻关系，目的在于使相邻各方彼此为对方行使不动产所有权或使用权时给予必要的方便，以谋取相邻各方利益的需要，从而充分发挥不动产的社会经济效益，民法相邻权制度的意义集中表现于此。同时，正确处理相邻关系，还具有增进团结、发扬互助精神，维护社会经济秩序等意义，相邻关系处理得好，互利互惠，增进协作和友谊，促进生产和生活；处理不好，往往邻里反目，给自己和他人造成诸多烦恼及不必要的纷争。
相邻关系是法律直接规定的，而不是当事人约定的，不同主体的不动产地理位置上的毗邻是引起相邻关系发生的法定条件，这里的毗邻，既包括不同主体的不动产的相互“毗连”，又包括不同主体的不动产的相互“邻近”。本案中，原告与被告韩启耀、韩宇智的虾塘因地理位置“毗连”而发生了法律规定的相邻关系，从而双方在行使对自己虾塘的使用权时，应相互给予对方必要的方便或接受必要的限制。
2、关于相邻权应遵循的基本原则。根据《民法通则》第八十三条的规定及相邻关系的性质、特征，处理相邻关系应遵循“有利生产、方便生活的原则”。相邻关系无不涉及相邻各方的生产或生活，有利生产、方便生活、充分发挥不动产的使用效益，是法律调整相邻关系的目的所在。中国自古有远亲不如近邻之说，相邻各方应遵循“予人方便自己方便”的古训，发扬团结互助的精神，建立睦邻友好关系；在行使不动产所有权、使用权与相邻权时，要尊重邻人的权利，兼顾邻人的利益，不能以邻为壑，损人利己；在遇到问题时，要互谅互让，采取协商的办法，公平合理地解决。外国民法不乏这样的规定：相邻关系中的某种事实状态，无论其形成原因如何，只要其持续达法律规定的期间，法律就给予保护。此乃“尊重历史和习惯原则”。中国民法虽无这类规定，但从稳定相邻关系、维护社会经济秩序出发，在处理相邻关系时应尊重历史。原告从一开始就是通过韩家父子的塘堤通行，该通行行为可谓历史上的习惯做法，对此法律应予以尊重。

河南省鹤壁市人民政府办公室


鹤壁市土地储备实施办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为加强土地资产管理，优化土地资源配置，合理利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 鹤壁市城市规划区范围内国有土地储备工作,适用本办法。
　　第三条 本办法所称土地储备，是指市土地收购储备中心受市政府委托依据本办法的规定，运用市场机制，将通过征用、收回、收购等方式取得的国有土地依法储存，进行前期开发利用，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府垄断土地一级市场的行为。
　　第四条 市土地收购储备中心受市政府委托，在鹤壁市土地收购储备管理委员会指导和监管下，代表政府实施土地收购、储备和出让的前期准备工作。
　　第五条 城市规划区范围内的下列国有土地应当进行储备：
　　（一）无土地使用权人或者土地使用权人不明的土地；
　　（二）新征建设用地。国家重点工程、市政基础设施等项目用地除外；
　　（三）土地使用期限已满被依法收回的土地；
　　（四）被依法收回的荒芜、闲置的国有土地；
　　（五）其它可以依法收回的土地；
　　（六）因单位搬迁、解散、撤消、破产、产业结构调整或者其他原因调整出的原划拨的国有土地；
　　（七）以出让方式取得土地使用权后无力继续开发和又不具备转让条件的土地；
　　（八）因依法实施城市规划或进行旧城区改造，市政府指令收购的土地；
　　（九）土地使用权人申请市土地收购储备中心收购的土地；
　　（十）其他需要进行储备的国有土地。
　　第六条 土地储备实行申报制度。城市规划区范围内凡符合本办法规定的储备条件的国有土地，其土地使用权人应当向市土地收购储备中心申请土地储备。
　　第七条 市土地收购储备中心应根据产业结构调整及城市建 设规划和市区土地的实际利用状况，制定土地储备计划。土地储备根据计划和规划，可以采取实物储备、定金或赊账储备、红线储备等多种储备方式。
　　第八条 市土地收购储备中心可以依照法律、法规及本办法的规定将新征建设用地、依法收回、收购的土地进行前期开发利用及预出让土地使用权。
　　土地收购储备应依法办理土地权属变更登记手续。
　　第九条 市国土、财政、计划、规划、建设、房产、经济等部门应按各自职责，做好土地储备的相关工作。
　　第十条 土地使用权被依法收回或收购的单位或个人,必须按期交付土地，并做好土地储备的相关工作。

　　第二章 土地使用权收购储备

　　第十一条 无土地使用权人或者土地使用权人不明的土地和依法收回的土地、新征建设用地，直接由市土地收购储备中心进行土地储备。
　　收回土地的程序，按法律、法规规定的程序进行。
　　第十二条 集体土地征用储备的程序：
　　（一）市土地收购储备中心持拟征用地块的界址图，申请规划选址，规划部门及时提供规划选址定点红线图。
　　（二）市土地收购储备中心持规划选址定点红线图及有关资料，办理征地报批手续，征地事务工作可委托有关部门办理。经济技术开发区规划范围内的，由经济技术开发区土地办负责征地事务工作。发生的税费由市土地收购储备中心支付。
　　（三）经有批准权的人民政府批准征用后纳入储备。
　　第十三条 本办法第十一条以外，需储备的土地，由市土地收购储备中心按规定进行收购。
　　第十四条 土地收购的程序：
　　（一）申请收购。凡符合储备条件的土地，其土地使用权人向市土地收购储备中心申请收购。
　　（二）权属核查。市土地收购储备中心对申请人提供的土地和地上物权属、土地面积、地上物面积、四至范围、土地用途等情况进行实地调查和审核。
　　（三）征询意见。市土地收购储备中心根据申请人提出的申请和实地核查情况，向市城市规划行政主管部门征求控制性详规意见。
　　（四）费用测算。市土地收购储备中心根据调查审核结果，会同有关部门进行土地收购补偿费用的测算评估；实行土地置换的，要进行相应的土地费用测算。
　　（五）方案报批。市土地收购储备中心根据土地权属调查、收购费用测算的结果，提出土地收购的具体方案，报市土地收购储备管理委员会审批。
　　（六）签订收购合同。收购方案经批准后，由市土地收购储备中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。
　　（七）收购补偿。市土地收购储备中心根据《国有土地使用权收购合同》约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用；实行土地置换的，进行土地置换的差价结算。
　　（八）权属变更。市土地收购储备中心根据《国有土地使用权收购合同》约定支付收购定金后，原土地使用权人与市土地收购储备中心共同向市国土部门、房产管理部门申请办理权属变更登记手续，并向市规划部门备案。
　　（九）交付土地。根据合同约定的期限和方式，原土地使用权人向市土地收购储备中心交付被收购的土地和地上建筑物；被收购的土地使用权一经交付，即纳入土地储备。
　　第十五条 土地使用权人申请土地收购必须提供下列资料：
　　（一）土地收购申请书；
　　（二）法人资格证明书；
　　（三）授权委托书；
　　（四）营业执照；
　　（五）土地使用权合法凭证；
　　（六）房屋所有权合法凭证；
　　（七）土地平面图；
　　（八）主管部门意见；
　　（九）市土地收购储备中心认为其他需要提交的资料。
　　第十六条 《国有土地使用权收购合同》一经签订，即产生法律效力，双方当事人必须全面履行合同约定的各项义务。
　　第十七条 实施收购的土地属以出让方式取得的，原《国有土地使用权出让合同》自《国有土地使用权收购合同》生效之日起予以解除。
　　第十八条 土地收购补偿费可通过以下方式确定：
　　（一）土地收购补偿费按收购土地的开发成本确定。其中，出让的土地使用权的收购补偿费还应包括对土地使用权人已支付的土地出让金的补偿，但应扣除原土地使用权人已实际使用土地期间应付出的出让金部分。
　　（二）由市土地评估机构依据市政府公布的市区基准地价和国家有关规定进行评估，并经市国土资源局依法确定。
　　（三）按住宅用地和工业用地基准地价开发成本部分的中间价确定。
　　（四）按收购合同约定的土地拍卖、招标所得的比例确定。
　　以土地置换方式进行储备的，按本条（一）、（二）、（三）、（四）项规定的方式分别确定置换土地收购补偿费，由市土地收购储备中心与原土地使用权人结算差价。

　　第三章 储备土地前期开发利用

　　第十九条 市土地收购储备中心可以对收购储备的土地通过以下方式进行土地前期开发利用：
　　（一）前期开发。市土地收购储备中心在储备土地预出让或招标、拍卖前，完成储备土地地上建筑物及附属物的拆迁、土地平整和设施配套等前期开发工作。
　　（二）土地利用。原土地使用权人交付土地后，储备土地预出让或招标、拍卖前，市土地收购储备中心可以将储备的土地单独或连同地上建筑物依法出租、抵押、临时改变用途。
　　第二十条 储备土地前期开发利用中涉及土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押、临时改变用途及地上建筑物、附属物拆迁的，市土地收购储备中心持有关用地批准文件及《国有土地使用权收购合同》，依法到有关部门办理审批或登记手续。
　　第二十一条 储备土地前期开发利用活动应当遵守国家法 律、法规、规章和市政府的有关规定，不得损害公众利益。

　　第四章 储备土地的信息发布

　　第二十二条 储备土地的信息发布，是指市土地收购储备中心依据国家有关规定，将其储备土地的位置、四至范围、面积、用途以及拟定的招商方案，定期向社会公布的行为。
　　第二十三条 市土地收购储备中心储备土地的信息，应当每 季度发布一次。发布的同时，应抄送有关部门备案。
　　第二十四条 储备土地的信息发布，应当与建设用地信息发布制度相衔接，按照建设用地信息发布的要求，实施储备土地的信息发布。

　　第五章 土地供应、土地使用权预出让

　　第二十五条 储备土地使用权预出让，是指市土地收购储备中心受市政府委托将收购储备的土地进行出让前的准备、约定开发单位、收取土地开发补偿费用的行为。
　　第二十六条 市土地收购储备中心应对拟出让的储备土地的 收购、前期开发成本进行测算，拟定储备土地的招商方案。
　　第二十七条 城市规划区内的储备土地使用权，用于商业、旅游、娱乐和商品住宅项目建设的，应通过招标、拍卖、挂牌出让的形式确定开发单位。其他储备土地使用权，可通过招标、拍卖、挂牌出让的形式确定开发单位，也可通过协议形式约定开发单位。
　　第二十八条 以招标、拍卖、挂牌出让形式直接出让储备土地使用权的，由市国土资源局按照法律、法规、规章的规定组织招标、拍卖、挂牌。
　　第二十九条 以协议形式进行储备土地使用权预出让按下列程序进行：
　　（一）确定土地预出让地块。市土地收购储备中心根据土地储备方案及规划条件，确定拟出让土地的位置、四至范围、土地面积及用途。
　　（二）发布预出让信息。市土地收购储备中心根据储备土地的实际情况，对条件成熟的土地公开发布土地使用权预出让信息。
　　（三）审查开发资信。由开发单位提出申请，市土地收购储备中心对开发单位资信进行审查；属经济技术开发区规划范围内的，由经济技术开发区和市土地收购储备中心对开发单位资信进行审查。
　　（四）约定开发单位。市土地收购储备中心与提出申请的开发单位按照我市公布的基准地价，对开发条件、资金支付方式、支付期限、交地期限等方面进行协商，约定受让的开发单位；经济技术开发区规划范围内的，由经济技术开发区和市土地收购储备中心约定开发单位，地价由经济技术开发区根据我市基准地价商市国土资源局后，市国土资源局报市政府批准。
　　（五）预出让方案报批。开发单位约定后，市土地收购储备中心填写《国有土地使用权预出让报批表》，将储备土地使用权预出让方案提请市国土资源局审查，由市政府审批。
　　（六）签订预出让协议。市土地收购储备中心与约定的开发单位签订《国有土地使用权预出让协议书》，《国有土地使用权预出让协议书》作为《国有土地使用权出让合同》的附件。
　　（七）支付补偿费用。开发单位应根据协议约定的期限、金额和方式，向市土地收购储备中心支付土地开发补偿费用。开发单位持《国有土地使用权预出让协议书》分别向计划、规划部门办理有关审批手续，并向市国土部门申请办理建设用地审批及土地正式出让手续。
　　第三十条 招标、拍卖、挂牌出让或者以协议方式供地所得出让金按规定上缴市财政。
　　第三十一条 《国有土地使用权预出让协议书》应具备以下内容：
　　（一）土地的位置、面积；
　　（二）规划用途、规划指标；
　　（三）土地开发补偿费的金额、付款进度和方式；
　　（四）交付土地的期限和方式；
　　（五）双方约定的其它权利和义务；
　　（六）违约责任；
　　（七）纠纷的处理。
　　第三十二条 土地开发补偿费包括土地收购、储备、预出让过程中发生的实际成本。

　　第六章 储备中心资金运作管理

　　第三十三条 储备土地资金运作受市财政部门的管理与监督。
　　第三十四条 市土地收购储备中心的收购储备资本金由市财政拨款。市土地收购储备管理委员会根据市土地收购储备中心实际需求，按宗地将土地收益的一定比例注入市土地收购储备中心，逐步充实资本金，增强土地收购储备能力。
　　第三十五条 市土地收购储备中心可以采取贷款等融资途径，筹集、管理储备资金。
　　第三十六条 储备土地经市国土资源局出让后，土地出让金按规定上缴市财政专户，市财政按照土地净收益的5%返还市土地收购储备中心作为业务经费。

　　第七章 法律责任

　　第三十七条 土地使用权符合收购条件、土地使用权人未申请进行土地储备而擅自转让土地使用权及其地上建筑物、附属物的，有关部门不得为其办理审批和登记手续。
　　第三十八条 市土地收购储备中心未按本办法规定支付土地收购补偿费的，原土地使用权人有权解除收购合同。
　　第三十九条 原土地使用权人未按本办法规定交付被收购的土地及地上建筑物的，或者在交付土地的同时，擅自处理其地上建筑物、附属物的，市土地收购储备中心有权要求原土地使用权人改正并继续履行合同。原土地使用权人逾期不履行的，由市土地收购储备中心申请人民法院强制执行，并可要求原土地使用权人赔偿相应的经济损失。
　　第四十条 开发单位未按本办法规定交纳土地开发补偿费的，市土地收购储备中心有权解除储备土地使用权预出让协议，其交付的定金不予返还，并可要求预约的开发单位赔偿相应的经济损失。
　　第四十一条 开发单位未按本办法规定依法办理用地审批及土地出让手续的，市土地收购储备中心有权解除预出让协议,已交付的定金不予返还。
　　第四十二条 有关土地收购储备、前期开发利用、预出让中的其他纠纷，争议双方可在合同或协议中约定向仲裁机构申请仲裁或者依法向人民法院提起诉讼。
　　第四十三条 土地储备工作人员玩忽职守、滥用职权、给国家、集体造成重大损失和利用职务上的便利，索取或非法收受他人财物，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予相应的行政处分。

　　第八章 附 则

　　第四十四条 本办法由市政府法制办公室负责解释。
　　第四十五条 本办法自发布之日起施行。

鹤壁市人民政府办公室 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
2003年4月30日印发