定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨——张某诉熊某买卖合同纠纷案

竺雨迪 肖贞英


　　【问题提示】
　　近年来，我国房地产市场转向繁荣，房产交易日趋活跃，更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让，但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定？
　　【要点提示】
　　定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让，是一种权利的转让，这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，法律、行政法规没有强制性规定，故定向购买商品房指标转让合同应属有效，且应当得到全面履行。
【案情】
原告：张某。
被告：熊某。
张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年，二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月，二人达成协议，熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某，转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后，出具收条并在收条上签注：“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月，熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，合同原件由张某持有。此外，双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议，但未即时结清。
2006年下半年，根据当时的有关规定，允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费，拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥，××号房屋一直未交付给张某。
张某遂起诉熊某，请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效，并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
　　【审判】
××市××区人民法院经审理认为：
　　本案系房屋定购指标转让纠纷，诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让，转让是否有效，成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份，有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时，她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。事后，购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》，实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标，张某也实际支付了转让费，并以熊某的名义向开发商交纳了购房款，双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中，张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实，开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式，对此种转让予以认可。因此，张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效，张某和熊某均应按合同履行义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定，参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第三条的规定，判决：一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效；二、熊某在判决生效后十日内，配合张某办理房屋的更名过户手续，相关费用由张某负担；三、张某在判决生效后十日内，支付给熊某购房指标转让费1.5万元；四、驳回张某的其他诉讼请求。
熊某不服原审判决，提起上诉，请求二审法院依法改判。
××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
××市中级人民法院经审理认为：
　　双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××区××单位职工的特定身份，有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格，其将购买资格转让给张某，实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此，二审判决：驳回上诉，维持原判。
　　【评析】
　　本案的处理主要涉及以下法律问题：1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么；2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
　　一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
　　理论界及实务界对此有两种观点：一种观点认为，转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人，属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中，熊某虽然取得了房屋购买指标，但若其未与开发商签订购房合同，就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系，又如何将其让与给他人？
　　另一种观点认为，定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同，它所指向的标的并非房屋本身，而是定购房屋的指标，合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中，张某与熊某订立口头协议之时，张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上，张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权，但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益，已经达到了权利的标准，在法理上应归为一种可期待物权，属于债权的范畴。
　　二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
　　对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效，主要理由是：1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第（一）项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的，转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利，不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害，而且还违反了国家相关税法规定。
　　另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效，主要理由是：1、双方签订房屋定购指标转让合同，是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益，也没有损害国家和社会公共利益。
　　笔者认为，定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有：
　　1．从法律规定看，对于基于特定身份取得的定购资格的转让，我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外，因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身，所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
　　2．从理论上讲，在民法上，奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预，强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念，其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由，使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思，在不违反法律的前提下，对自身利益的得失变更做出安排；是平等主体通过自由、平等地协商，决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下，私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重，而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标，也是有着法理基础的自由。
　　3．从社会价值取向来看，本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人，意思表示真实，也不存在欺诈、胁迫等情形，更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效，势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气，更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
　　【经验借鉴】
　　定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中，因缺乏足够的法律依据，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费，就拒绝继续履行更名手续，导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此，笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式，以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明：“本房屋由乙××出资购买，房屋所有权归乙××，与甲××无关。”只有这样，当实际购房人与登记购房人发生产权争议时，才能证明房屋属于自己，而房屋登记不实，应予纠正。否则，如果不重视书面证据的收集和保存，转让人一旦反悔，否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人，受让人将无法取得房屋产权，而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者，如果受让人不能证明购房款由自己实际支付，则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
　　此外，若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人，对受让人应怎样予以救济？笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行，而房屋登记不实的情况下，可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度，来纠正房屋登记簿的不实记载，实现对受让人的权利救济。
　　更正登记在具体适用中分为三种情形：一、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人书面同意更正，登记机构对申请人提交的书面证据进行审查，予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名，不论转让人是否同意更正，登记机构经审核，认定有证据证明登记确有错误的，予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人不同意更正，双方争议一时难以化解，更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护，受让人可申请异议登记，暂时中断登记簿的公信力，并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼。
此外，房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记，必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为，在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续，不仅可以免交税费，还可以简化程序，缩短时间。


作者单位：竺雨迪，湖南大学法学院在读硕士；肖贞英，湖南省长沙市芙蓉区法院。
辽宁省人大常委会


大连市城市公共客运交通管理条例
辽宁省人大常委会


（1994年6月27日辽宁省大连市第十一届人民代表大会常务委员会第十次会议通过 1994年7月30辽宁省第八届人民代表大会常务委员会第九次会议批准 1994年10月1日起施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 设施管理
第三章 营运管理
第四章 乘务管理
第五章 票务管理
第六章 罚 则
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了加强城市公共客运交通管理，促进城市公共客运交通事业的发展，适应经济建设和人民生活的需要，根据国家有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 本条例扬所称城市公共客运交通，是指在城市中供公众导 用的各种交通工具、配套设施及交通方式的总称。
第三条 凡在大连市市辖区、市、县及建制镇内从事城市公共客运交通营运业务和使用公代客运交通工具以及相关配套设施的单位和个人，均应遵守本条例。
第四条 大连市公用事业管理局是大连市人民政府城市公共客运交通的行政主管部门。其所属大连市城市客运交通管理处和大连市出租汽车客运管理处，分别负责市内中山区、西岗区、沙河口区、甘井子城市公共客运交通的管理工作。
各县（市）、金州区、旅顺口区人民政府和经济技术开发区管委会城市公共客运交通行政主管部门，按现行管理体制，负责当地城市公共客运交通的管理工作。
各级公安、财政、工商行政、税务、城建、交通、物价、技术监督等部门，应依照有关法律、法规的规定，协助城市公共客运交通行政主管部门，做好城市公共客运交通管理工作。
第五条 城市公共客运交通必须全面规划、统一管理、多家经营、协调发展。
各级人民政府应把城市公共客运交通事业发展规划，纳入国民经济和社会发展计划，并与城市总体规划相协调。
市及区、市、县人民政府对经营城市大型公共汽车、电车等企业实行扶持政策。
第六条 城市公共客运交通是公用事业。一切单位和个人都有依法使用和维护城市公共客运交通设施的权利和义务，并有权对违反本条例的行为进行检举和控告。
对在城市公共客运交通管理和维护城市公共客运交通设施工作中做出显著成绩的单位和个人，由各级人民政府或城市公共客运交通行政主管部门给予表彰和奖励。

第二章 设施管理
第七条 城市公共客运交通设施包括：用于客运交通的公共汽车（含联营、小公共汽车）、电车、出租车等工具和调度室、车场、轨道、专用桥涵、供电线网、线杆、通讯设施、站台以及站杆、站牌、雨棚、栏杆等附属设施。
第八条 城市公共客运交通行政主管部门，应组织所属部门严格按照公共客运交通规划，进行线路布局并合理配置车辆及其配套设施。
加强对城市公共客运交通设施的养护管理，定期对各种设施的技术性能和安全指标进行检测鉴定，保证其完好和正常运行。
第九条 对城市公共客运交通工具、设施，禁止下列行为：
（一）擅自迁移、拆除、毁坏、占用；
（二）向车辆、站点及配套设施投掷物品、倾倒污物、乱贴乱画；
（三）在线路站台沿道路前后十五米内停放车辆、设置摊点、摆放物；
（四）其他损失公共客运交通工具、设施的行为。
第十条 城市公共客运交通设施，必须干净整洁、完整无损，各种营运标志必须明晰醒目，并符合国家规定标准。
凡在公共客运交通设施上喷画、张贴广告的，必须经工商行政管理部门和城市公共客运交通行政主管部门审批。
第十一条 城市内开辟或调整客运线路、站点，设立或撤销、移动配套设施，统一由城市公共客运交通行政主管部门会同城建、公安部门审定并组织实施。
第十二条 城市中建设新区、改建老区、新建机场、火车站、汽车站、码头和大型商业、文化体育等公共场所时，需要安排公共客运交通线路和站点的，建设单位应进行配套建设，并与主体工程同时设计、施工和验收。设施的设计和验收，必须有城市公共客运交通行政主管部门参加，
经验收合格的设施方可交付使用。
第十三条 不承担配套建设城市公共客运交通设施任务的住宅开发建设单位，应按规定缴纳城市公共客运交通配套补助费。补助专款用于城市公共客运交通设施建设。

第三章 营运管理
第十四条 经营城市公共客运交通营运的单位和个人，必须具备与营业相关的资质条件，经城市公共客运交通行政主管部门审核同意发给经营许可证，并按规定到公安、工商、物价、税务等部门办理注册、车辆检验及其登记和保险手续后，方可营运；未经批准的不得经营。
城市公共客运交通经营者要求停业、歇业的，须按原审批程序报有关部门批准。
第十五条 城市公共客运交通行政主管部门应加强对城市客运交通营运线路经营权的管理。其中，对大型公共汽车、电车经营权，逐步实行线路专营制度；对中、小型公共汽车和出租汽车的经营权，一律通过拍卖、招标、协议方式有偿出让，并允许通过有偿出让方式获得经营权的单位
和个人依法按有关规定将其经营权转让。转让者须按规定缴纳转让增值费。
第十六条 从事城市公共客运固定线路营运的车辆，必须按规定的线路、班次、站点营运，不得擅自调整站点、营运时间，减少车辆，变更车辆，变更车型，越线、越站营运。
出租汽车必须在批准的经营范围内经营；在停车待乘和招手停车时，不准拒载。
第十七条 参加城市公共客运交通联营的单位和个人，须在城市公共交通行政主管部门组织下，由公共汽车联营公司统一发售联营公交客票、统一经营核算、统一调度和管理营运车辆。
第十八条 城市公共客运交通企业运力不足时，可组织社会车辆参加客运高峰时的捎运业务，并付给参加捎运单位适当费用。
第十九条 从事城市公共客运交通营运的单位和个人，在营运服务时必须按规定携带有关营运证照，做到人、车、证相符，并接受有关部门的查验。
第二十条 从事城市公共客运交通营运的单位和个人必须依法纳税。
第二十一条 因城市建设或者其他特殊情况，确需中断或改变公共客运交通营运线路的，相关者须经城市公共客运交通行政主管部门同意，并提前向社会公告。
第二十二条 公交车辆在营运中发生乘客财产损失、人身伤亡事故时，应参照国务院《道路交通事故处理办法》有关损害赔偿的规定处理。

第四章 乘务管理
第二十三条 城市公共客运车辆营运时，驾驶员、乘务员和乘客，均应自觉遵守社会公德，讲究文明礼貌，互相协助，共同维护好营运秩序。
第二十四条 城市公共客运车辆在营运时，驾驶员、乘务员或乘客，均不得吸烟、随地吐痰或向车内外乱扔纸屑、果皮等废弃物。
第二十五条 公共客运交通驾驶员、乘务员应遵守下列规定：
（一）衣着整洁、仪表大方，按规定佩带服务标志；
（二）保持车内外整洁和服务设施齐全、良好；
（三）服从调度，安全运行，启动车疥关好车门，不拖夹乘客；
（四）文明用语、主动售票，及时报清线路、站点，积极疏导乘客，关心老、残、孕和抱小孩的乘客；
（五）因车辆临时故障不能营运时，应向乘客说明，并安排乘客改乘随后同线路营运车辆；
（六）如实向乘客给付票据，认真执行查验车票规定；
（七）维持车内秩序，营运中发现车内有违法犯罪行为时，要及时载客前往公安机关；
（八）其他应遵守的规定。
第二十六条 乘客应遵守下列规定：
（一）在指定站点依次候乘，先下后上，不得抢上抢下、爬窗或扒车；
（二）不得携带易污损他人的物品或易燃、易爆、剧毒等危险品，或重量超过50公斤、体积超过0．25立方米、长度超过2米的物品以及各种禽兽；
（三）赤膊者、醉酒者、无人看护的精神病患者和学龄前儿童不得乘车；
（四）乘车时不准躺卧、占座和蹬踏座位，不得将身体任何部位伸出窗外；
（五）主动购票或出示月票，不得拒绝接受乘务员、稽查人员的查验；
（六）不准启动、损坏车辆设备或进行其他妨碍车辆行驶、停靠和乘客安全的行为。

第五章 票务管理
第二十七条 城市公共客运交通行政主管部门及经营者，应建立健全管理制度，加强票务管理。
第二十八条 城市公共客运交通经营者必须使用城市公共客运交通行政主管部门统一印制的票据和月票。
任何单位和个人不准伪造、涂改、转借、冒用和倒买倒卖票据和月票。
经城市公共客运交通行政主管部门批准，城市公共客运交通经营者可实行无人售票管理。
第二十九条 从事城市公共客运交通经营，必须严格执行由城市公共客运交通行政主管部门提出并经物价部门批准的收费标准。
出租汽车必须按规定使用里程计价器，并按计价器显示金额收费，严禁绕道行驶或超收费。
第三十条 乘客乘坐公共客运交通车辆购买的零售车票当次有效，不得超段乘用或通票；使用的月票当月有效，必须按规定的线路乘坐，卡式月票须票卡、照片、副券齐全并加盖封记。
第三十一条 公共电车、汽车营运时，遇有下列情形之一的，应予免票：
（一）成人携带一名身高不足1．1米儿童的；
（二）革命残废军人和盲人公共客运交通行政主管部门发给的乘车证的；
（三）乘客携带的不超过20公斤或0．125立方米物品的。
第三十二条 小公共汽车、出租车在营运中发生故障不能继续行驶的，不准收费；已收费的，必须退还。

第六章 罚 则
第三十三条 违反本条例有下列行为之一的，由城市公共客运交通行政管理部门视情节给予行政处罚：
（一）违反本条例第九条第一项规定的，责令其限其恢复，并按修复费的2倍至3倍处以罚款；
（二）违反本条例第九条第二、三、四项规定的，处100元以上300元以下罚款；
（三）违反本条例第十条规定的，责令其限期改正，逾期不改正的，处500元以下罚款；
（四）违反本条例第十三条规定，不按规定缴纳城市公共客运交通配套补助费的，责令其补缴，并按每逾期一天，加收应缴金额1％的滞纳金；逾期30天以上的，除追缴配套补助费外，并处应缴费的2倍以下罚款；
（五）违反本条例第十四条第一款规定的，责令其停止营运，没收非法所得，并处以1000元以上3000元以下罚款；对拒不接受处罚的，可暂扣其车辆直至接受处罚；
（六）违反本条例第十五条关于转让者未按规定缴纳转让增值费规定的，责令其限期缴纳，直至取消转让权和经营权；
（七）违反本条例第十四条第二款、第十六条规定的，责令其立即改正，并处200元以上1000元以下罚款；
（八）违反本条例第十九条规定的，处30元以上50元以下罚款，情节严重的，并处吊扣《营运证》五至十天。
（九）违反本条例第二十一条规定，造成经济损失的，责令其赔偿经济损失；
（十）违反本条例第二十四条所列行为之一的，给予警告、通报批评，情节严重的，处20元以上50元以下罚款；
（十一）违反本条例第二十五条第一、二、三、四、六项规定的，经劝阻拒不改正的，处20元罚款；给国家财产和他人财产造成损失的，责令其赔偿损失；
（十二）违反本条例第二十六条规定的，处5元以上10元以下罚款；
（十三）违反本条例第二十八条一、二规定的，没收票证和非法所得，并按没收票证总额金额的十倍处以罚款；
（十四）违反本条例第二十九条规定的，没收非法所得，并按非法所得金额20倍至50倍处以罚款（最高罚款额不得超过2000元）；情节严重的，吊扣《经营许可证》五至十天；
（十五）违反本条例第三十条规定的，零票超段乘用或月票不按规定线路乘用，责令其补票；对使用过期月票及卡式月票上照片、副券不齐全的，视为废票，一律没收。
（十六）违反本条例第三十二条规定的，经查实没收非法所得，并处100元以上300元以下罚款。
第三十四条 违反本条例涉及公安、工商、物价、税务、技术监督等部门管理权限的，由上述部门依法予以查处。
第三十五条 行政机关实施行政处罚，必须下达处罚决定通告书。实施罚没款处罚，必须使用财政部门统一印制的罚没款票据，罚没款全部上缴财政，没收的物，按国家规定处理。
第三十六条 当事人对行政处罚不服的，可以接到处罚决定通知书之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级行政机关申请复议；对复议决定不服的，可在接到复议决定书之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚决定书之日起十五日内直接向人民法院起诉。逾
期不申请复议、不起诉、又不执行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第三十七条 违反本条例危害客运车辆行车安全，破坏、盗窃城市公共客运交通设施，殴打客运交通依法执行公务的司乘、稽查人员的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十八条 城市公共客运交通管理人员在执行公务时，应出示证件，秉公执法。对滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，交由司法机关依法处理。

第七章 附 则
第三十九条 大连市人民政府可依照本条例制定《大连市客运出租汽车管理细则》等单项实施办法。
第四十条 本条例应用中的具体问题由大连市人民政府负责解释。
第四十一条 本条例自1994年10月1日起施行。



1994年7月30日