江西省宜春市人民政府


宜府发〔2003〕10号


宜春市人民政府关于印发《宜春市城市规划管理规定》的通知

袁州区人民政府，市政府各部门：
现将《宜春市城市规划管理规定》印发给你们，请认真遵照执行。


二ＯＯ三年四月十四日

宜春市城市规划管理规定

第一章　总　则

第一条　为了加强城市规划管理，保证城市总体规划的实施，保障和促进城市建设和经济发展，实现创建生态园林城市的总目标，根据《中华人民共和国城市规划法》、《江西省实施＜中华人民共和国城市规划法＞办法》，结合我市的实际，特制定本规定。
第二条　本规定适用范围为宜春市中心城规划区，包括中心城市区、近郊区以及市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。
第三条　宜春市中心城规划区范围包括三部分：
中心城规划控制区：东至渥江的石背、湾下水库及下浦与彬江的交界线；南至湖田的下乌山，南庙的十亩里、邮桥，下浦的三五水库一线；西至湖田的刘家下、双塘、樟树及春台乡的管辖边界线；北至春台的管辖边界，渥江的罗家坊、罗家里、石背一线，面积约141平方公里；
马王塘工业园区；
温汤规划控制区：东至安山下、茶树坪、烟埠一线；南至张家坊、高陂头、里田一线；西至东林、下青元、社埠一线；北至雷公冲、学鸣冲一线，面积约25平方公里。
规划区总面积约为174平方公里。
在上述区域内进行与城市规划管理有关的活动，必须遵守本规定。
第四条　城市建设必须严格执行城市总体规划、分区规划及详细规划，各类规划的编制要科学、合理，规划方案应广泛征询专家和群众意见，并按规定程序报批。城市规划经批准后，任何人不得随意更改，确需调整的，也必须按规定程序报批。
第五条　经法定程序批准的城市总体规划和详细规划，要依法向社会公布。
第六条　市建设局为城市规划行政主管部门，下设规划管理机构，负责城市规划的制订、实施和管理。袁州区建设局、各街道办事处及规划区内乡镇（场）应服从和协同市规划管理部门进行所辖区域的规划管理工作。

第二章　城市用地规划管理

第七条　城市规划区内的土地利用必须符合城市规划，各项建设用地由市规划管理部门按照经江西省人民政府批准的《宜春市中心城总体规划》实行统一的规划管理。
第八条　任何单位和个人使用规划区内的土地进行建设，在项目建议书阶段，应有规划管理部门参与意见；设计任务书报请批准时，必须附有市规划管理部门的选址意见书，否则，计划部门不得审批项目。
第九条　任何单位和个人使用城市规划区内的土地进行建设，必须首先向市规划管理部门提出申请，经批准同意，办理建设用地规划许可证后，方可向土地管理部门申请用地，并按规定程序办理用地手续。
第十条　建设单位和个人申请建设用地，按下列程序办理建设用地规划许可证：
一、申请选址。用地单位和个人提出申请报告，其内容包括拟选地址和用地面积。工业及其它重要项目须提交可行性研究报告；对环境有影响的项目须提交环境影响评价报告；易燃、易爆及有毒化学物品项目须提交公安、消防部门的意见书；外资项目须提交对外经济主管部门的批文；在文物保护地带进行建设，须提交文物保护部门的意见书。
二、定点。市规划管理部门根据申请项目的性质、规模、环境要求分别会同有关部门和用地单位实地踏勘，符合城市规划要求的，由市规划管理部门下达定点通知。
三、办理建设项目选址意见书。定点后，市规划管理部门根据建设项目的性质和所处地段，在地形图上标出道路红线和拟征范围，并提出总平面设计要点，下达建设项目选址意见书。
四、办理建设用地规划许可证。市规划管理部门审核总平面图，确定用地位置和界址，核发建设用地规划许可证。
第十一条　使用规划道路两侧土地进行建设的，必须按照下列原则承担征地义务：
一、在红线宽度20米以下的规划道路两侧征用土地，用地单位应该承担该地段道路红线宽度1／2范围内的土地征用和房屋拆迁费用。
二、在红线宽度20米以上的规划道路两侧征用土地，用地单位应承担该地段道路用地10米范围内的土地征用和房屋拆迁费用。
第十二条　需要临时用地的单位和个人，应向市规划管理部门提出临时用地申请，经审查批准，核发临时规划用地许可证后，向土地管理部门申请临时用地手续；临时用地一般不超过二年，在使用期间如国家建设需要，由批准单位无偿收回。
第十三条　老城区及规划近期改造区必须实行整体改造和成片开发，严格控制零星用地。
第十四条　经批准使用的土地，使用单位不得买卖和非法转让，不得擅自改变使用性质，确需转让和改变使用性质的必须经市规划管理部门和其它有关部门批准。
第十五条　任何单位和个人必须服从市规划管理部门根据城市规划作出的调整用地决定。
第十六条　任何单位和个人不得擅自占用道路、广场、绿地等公共场所进行建设。
第十七条　保护历史文化遗产、城市传统风貌和地方特色，任何单位和个人不得侵占以上控制区的土地进行建设。

第三章　建设工程规划管理

第十八条　在城市规划区内新建、扩建、改建永久性、半永久性和临时建筑物、构筑物必须符合城市规划要求，服从规划管理，由市规划管理部门核发建设工程规划许可证并办理有关手续后，方能开工。工程施工必须严格遵守规划审批内容，竣工后经规划部门验收合格的予以颁发建设工程规划验收合格证。
第十九条　未办理建设工程规划许可证的项目，有关部门不得办理施工许可证及商品房预售许可证，商业银行不得提供建设资金贷款。未取得建设工程规划验收合格证的项目，房管部门不得办理房屋产权证。
第二十条　建设工程的审批，按下列程序办理手续。
一、建设申请。建设单位提出申请报告，说明建设地点、规模及用途。新建项目需出具建设用地批准书。
二、选址。市规划管理部门根据建设项目的性质、规模、环境要求，分别会同有关部门实地踏勘，符合城市规划要求的，下达规划设计指标和建设项目选址意见书。
三、办理建设用地规划许可证。扩建、改建项目需办理建设用地规划许可证，建设单位凭此证到土地部门办理土地续用手续。
四、审查建筑方案。建设单位根据规划设计要点，提供建筑方案及总平面布置图，交市规划管理部门审定，重要地段和重大建筑，报市规划咨询委员会审查。
五、相关部门审批。建设单位按照审定的建筑方案图进行施工图设计，并报各有关部门审批。
六、办理建设工程规划许可证。建设单位持城管、消防、人防等有关手续及施工图到市规划管理部门办理建设工程规划许可证。
七、办理施工许可证。建设单位持建设工程规划许可证到建管部门办理施工许可证。
八、放线。建设单位持建设工程规划许可证和施工许可证，向市规划管理部门申请放线，经实地放线后，开工建设。
九、规划验线。工程施工、形象进度达到±0.00及二层楼面时，建设单位依次通知市规划管理部门验线，合格者方可继续施工。
十、规划验收。工程竣工后，由市规划管理部门进行规划验收，合格的发建设工程规划验收合格证。
十一、提交竣工资料。主要街道临街建筑和其它地段的高层建筑及大型公共建筑，建设单位应在工程竣工六个月内向市规划管理部门报送有关竣工资料。
审批后的建设项目，六个月内未动工兴建的，审批手续自行失效。
第二十一条　临时建筑物不得超过两层，申请时附送总平面图、平面图、立面图，经审核后发临时建设工程规划许可证，到期自行拆除。在使用期内因建设需要，应自行无偿拆除。
第二十二条　临时棚点应在批准地点搭盖，建设需要时自行无偿拆除。申请时应附总平面图、平面图、立面图。
第二十三条　各项工程施工前，应拆迁或处理完地上、地下工程，一时处理不完又不影响正常使用的必须征得其设施主管部门的书面同意意见，拆迁事项未作妥善处理之前，不准开工，因违法施工造成的后果，由建设单位和施工单位共同承担全部责任。
第二十四条　施工中如发现地下管线、人防工程、邻近建筑物的基础以及其它设施与新建工程有矛盾时，应立即停止施工，建设单位和施工单位须及时与设施主管部门协商，采取安全措施，作出处理。发现文物古迹，应停止施工，保护现场，并立即报告文物主管部门进行鉴别，作出处理后，方可继续施工，如因违法施工造成损失，全部责任由施工单位和建设单位承担。
第二十五条　文物保护控制地带的建筑，其高度及造型应与该地段环境协调。
第二十六条　新建、扩建、改建工程，应符合城管、环保、消防、人防、防洪等有关专业规范要求。

第四章　民房建设规划管理

第二十七条　在城市规划区内需占用土地建造民房，应遵循节约用地、保护耕地的原则，符合城市规划和服从规划管理，按规定程序经批准方能建造。
第二十八条　城市规划区内除统一规划允许建造的地段外，其它地段一般不再安排零星建房。城市居民建房纳入城市居住小区或规划民房统建区进行建设，农村村民建房在统一规划的村民点内集中建设。
第二十九条　民房建设审批程序原则上参照第二十条建设工程审批程序执行。办理民房建设审批手续，需有街道、乡、镇、场签署意见。
第三十条　老城区及规划近期改造区的民房，维持不倒不漏。因特殊情况确需维修的，本人出具保证书，由工作单位或所在地的街道（乡）、居（村）委会担保，到市规划管理部门办理房屋维修手续。
第三十一条　单位和私人院内不得擅自搭盖房屋和临时建筑，确需搭盖的，需向市规划管理部门申请，经批准后，方能施工。
第三十二条　新建、扩建、改建、维修民房，与相邻建筑物、构筑物有关联的必须事前与对方协商签订协议，报市规划管理部门备案，因违章违法施工造成损失的，由违章违法者承担全部责任。
第三十三条　公用院落由住户公共使用，任何人不得以砌筑围墙等方式扩大使用面积。公用院落内建房用地以建筑外轮廓线为界。

第五章　生态资源规划管理

第三十四条　城市建设必须切实加强生态资源的保护，不得破坏城市的自然景观风貌。
第三十五条　严禁任何单位和个人占用城市现有绿地及自然生态绿地进行建设。旧城改造要按绿化指标要求，尽量增设绿地面积，改善现有的生态环境；新区建设要结合城市山体的保护，加强绿化建设，形成功能完善的城市绿地系统。
第三十六条　建设用地的绿化工程必须在主体建筑完工后的次年竣工，绿地率必须符合以下要求：
一、旧城区：
1、居住建筑不小于25%；
2、办公建筑不小于25%；
3、商业建筑不小于20%；
4、工业建筑不小于20%（产生有害气体及污染的工厂不低于30%，并根据国家标准设立防护林带）。
二、新区：
1、居住建筑不小于35%；
2、办公建筑不小于35%；
3、商业建筑不小于25%；
4、工业建筑不小于25%（产生有害气体及污染的工厂不低于30%，并根据国家标准设立防护林带）。
第三十七条　城市道路绿化工程必须在道路路面完工后的次年竣工，道路绿地率必须符合以下要求：
一、园林景观路不小于40%；
二、红线宽度大于50米的道路不小于30%；
三、红线宽度在40-50米的道路不小于25%；
四、红线宽度小于40米的道路不小于20%。
第三十八条　保护城市山体的自然景观风貌，城市的主要山体都必须划定保护控制范围，在保护控制范围内，严格限制一切建设行为，区内已有的建筑物、构筑物应逐步迁出。
第三十九条　城市山体周边的建筑高度必须与山体相协调，任何建筑不得封堵城市主要山体的景观视廊。
第四十条　保护城市水体的自然风貌，严禁任何单位和个人侵占城市水体进行建设。
第四十一条　保持城市水体的干净、美观，各类城市污水都必须达标排放，严禁向城市水体排入未经处理的污水及倾倒垃圾。
第四十二条　城市防洪、排污工程建设，应尽量考虑保持水体的自然风貌。
第四十三条　严禁任何单位和个人擅自在规划区内的山体、水面及其它建设预备地段上进行挖取沙石、土方、堆放余土、废渣等活动。
第四十四条　禁止在规划内的山体中葬坟，现有坟墓要按期逐步迁出。

第六章　管线工程规划管理

第四十五条　在城市规划区内进行管线工程建设，必须经市规划管理部门和市市政设施行政主管部门批准，市规划管理部门核发建设工程规划许可证，市市政设施行政主管部门核发管线施工许可证后，方可施工。
第四十六条　各管线设施主管单位应按照城市规划的要求，编制专业规划，提交市规划管理部门审查后，报市人民政府批准。
第四十七条　管线工程施工前，建设单位必须对施工地段的现有管线进行详细调查，以确保管线施工不会对已有管线造成破坏。对于盲目施工造成损失的，由建设单位和施工单位承担全部责任。
第四十八条　管线设施施工中，因故需改变平面和竖向位置时，应经规划管理部门和市市政设施行政主管部门批准。管线工程竣工后，必须分别向市规划管理部门和市市政设施行政主管部门报送竣工图存档。
第四十九条　各种管线在城市主要道路应采用地下铺设，市区现有主要道路上的架空线也应逐步改为地下铺设，规划新建的35kv以上电力线路，在城市中心地区、高层建筑群区、主要街道等处，必须采用地下铺设。
第五十条　各种管线铺设，应按专业规范确定相互之间的水平净距和垂直净距，受现状管线位置或道路宽度限制，管线水平净距和垂直净距达不到规范要求的，由管线设施主管单位提出申请，市规划管理部门和市市政设施行政主管部门组织有关专业单位协商确定；管线交叉， 按有关规定处理。
第五十一条　各种管线的埋深，根据专业规范确定，达不到规范要求的，自行采取措施处理，保证使用安全。
第五十二条　管线穿越河道，其铺设深度，应不妨碍河道整治、航行和管线安全。
第五十三条　各种管道的检查井不得妨碍相邻管线的通过和妨碍交通，检查井的井盖必须与路面相平；各类杆线不得在城市道路上设置拉线。
第五十四条　各种管线与建筑物的安全间距按现行规范执行。35KV以上电力线走廊范围内不得兴建任何建筑物。
第五十五条　新建道路上的各种管线必须与道路工程同步施工，道路竣工后，不得随意开挖。

第七章　建筑要求

第五十六条　建筑间距
一、在同一地面标高上，南北向布置的长边间距：新区按建筑计算高度的1.1倍计算；旧城区按建筑计算高度的0.8 倍计算；东西方向布置的长边间距，新区不得小于建筑计算高度的0.9倍；旧城区不小于建筑计算高度的0.7倍。
特殊情况经市规划管理部门批准不得小于建筑计算高度的0.6倍。
二、东西向布置的建筑，南北向短边超过16米（含16米），其南北间距：新区按建筑计算高度的1.1倍计算；旧城区按0.8倍计算。
三、建筑侧间距：三层以下房屋不得小于4米；四到八层房屋不得小于6米；九层以上房屋不得小于8米。
四、相邻建筑物的高度相同，建筑间距各退一半，建筑高度不同，按高度比例分摊。
五、不在同一地面标高上的建筑，在不影响消防、交通、绿化等的前提下，建筑计算高度可以加减地面高差。
六、民用建筑与非民用建筑相邻或混合布置的，其建筑间距：民用建筑按规定间距退让一半；非民用建筑按有关规范退让。
七、工业、仓库及其它特殊建筑，其间距按有关规范执行。
第五十七条　临街建筑物的建筑要求：相邻临街建筑侧面间距小于4米的，其端墙不得开窗；锅炉、烟道、垃圾道等不得临街布置；临街的雨棚不得直接向人行道滴水；各种管道应避免临街外露。
第五十八条　临街建筑外轮廓线最突出部分退离道路红线的要求：
一、建筑高度小于15米；
1、退离16米以下道路红线1米以上；
2、退离17米至29米以下道路红线2米以上；
3、退离30米以上道路红线3米以上；
二、建筑高度大于15米小于30米；
1、退离16米以下道路红线2米以上；
2、退离17米至29米以下道路红线3米以上；
3、退离30米以上道路红线4米以上；
三、建筑高度大于30米小于60米退离道路红线；
1、30米以上部分每增加一层后退递增0.7米；
2、45米以上部分每增加一层后退递增0.5米；
四、建筑高度大于60米每增加一层后退递增0.4米；
五、人流集中的公共建筑，应按规范退离红线，设置一定宽度的缓冲地带及临时停车位；
六、道路交叉口四周建筑物后退道路红线，必须满足行车视距要求；
七、后退红线的空地，只能作为停车或绿化用地，并不得围栏。
第五十九条　老城区建设用地的建筑密度必须符合：
一、住宅建筑不得大于40％；
二、办公建筑不得大于45％；
三、商住楼建筑不得大于45％；
四、商业建筑不得大于60％；
五、低层厂房不得大于60％。
城市中心等重要地段及一般地区建设用地的建筑密度必须参照有关技术规范，按建筑性质和所处地段的不同作相应下调。
容积率、停车泊位等其它各项指标参照有关技术规范执行。
第六十条　城市建筑宜采用坡屋顶形式，建筑外装饰应使用新型材料。
第六十一条　所有建筑物不得影响微波通道。

第八章　违章处罚

第六十二条　在城市规划区内，凡未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效。占用的土地由市人民政府责令退回，限期拆除或没收在占用的土地上新建的建筑物和其它设施。
第六十三条　侵占风景区、文物保护区、公共绿地、公共体育场所、城市山体、水面的，责令限期退出，拆除已建的建筑物和其他设施，恢复原貌。
第六十四条　在城市规划区内，凡已经取得临时建设用地规划许可证使用的临时用地，逾期使用拒不退出的，责令用地单位交还土地，并拆除已建的建筑物和其他设施；拒不拆除的，每逾期一天罚款100元。
第六十五条　未经批准，在城市规划区内的山体、荒地、滩涂、水面、道路及其它建设预留地上，进行挖取沙石、土方，堆放废渣、垃圾以及围填水面等活动的，均属违章，责令其停止违章活动，恢复原貌，并处以每平方米20元的罚款。
第六十六条　在城市规划区内，凡未领取建设工程规划许可证和施工许可证擅自施工的，对建设单位和施工单位视其影响程度分别给予处罚：
一、严重影响规划实施，有下列情形之一的，限期拆除或没收：
（一）不符合城市规划要求，严重影响规划正常实施的；
（二）严重违反退离道路红线要求的；
（三）侵占道路、消防通道、公共绿地、风景区、文物保护区、公共体育场所、城市山体、水面的；
（四）骑压各种公用管线，未经技术处理，影响正常使用的；
（五）严重影响四邻建筑安全及通风、采光、日照要求的；
二、虽影响城市规划，但尚可采取改正措施的建筑物、构筑物责令限期改正，并对建设单位（个人）处以按建筑总面积每平方米30元的罚款，缴纳各项规费后补办手续，发建设工程规划许可证。
三、不影响城市规划实施的违章建筑，对建设单位（个人）处以按建筑总面积每平方米30元的罚款，缴纳各项规费后补办手续，发建设工程规划许可证。
第六十七条　已领取建设工程规划许可证，但未按批准的内容施工的，按下列规定处罚：
一、擅自改变总平面位置、建筑高度而严重影响规划的，限期拆除其影响部分，并对建设单位（个人）处以按违章建筑面积每平方米50元的罚款；
二、施工中擅自扩大面积（含加层）影响规划的违章建筑对建设单位（个人）处以按扩大建筑面积每平方米50元的罚款，并视其影响程度拆除影响部分或全部，保留部分，缴纳各项规费后，给予补办手续。
三、擅自改变临街立面设计，破坏街道景观的，对建设单位（个人）处以按立面面积每平方米20元的罚款，并限期按设计重新施工。
四、建筑完工后改变使用性质的，责令其纠正，并视情节轻重处以按建筑面积每平方米10元的罚款；对周围环境产生影响的，由环保部门按有关规定处理。
第六十八条　除紧急抢修情况外，未经批准擅自进行管线施工的，没收其施工材料和设备。
第六十九条　虽经批准但未按批准内容施工的管线工程，责令建设单位限期改正，并按违章长度处以每米50元的罚款。
第七十条　规划管理工作人员，玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十一条　违章工程由市规划管理部门会同市城市管理部门共同处理，并由市城市管理监察机构执行处罚。
第七十二条　规划管理部门和城市管理部门有权对城市规划区内的建设工程是否符合规划要求进行检查，被检查的单位（个人）应如实提供情况或必要的资料，对无故阻挠妨碍检查工作和寻衅闹事者，视情节轻重由公安机关依法处理，直至追究法律责任。
第七十三条　当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知书之日起六十天内，向作出处罚决定的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉；当事人也可在接到处罚通知之日起六十日内，直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第九章　附　则

第七十四条　本规定由市城市规划行政主管部门负责解释。
第七十五条　本规定自公布之日起施行，自执行日起，原县级宜春市制定的《宜春市城市规划管理规定》同时废止，城市规划区以外，袁州区各集镇的规划建设，参照本规定施行。


浅谈违约责任

王海宏


　　违约责任，即违反合同的民事责任，是指事合同当事人不履行或者不适当履行合同义务所应承担的继续履行、采取补救措施、损害赔偿、支付违约金等民事法律后果。其构成 要件如下：
　　（一）违约行为
　　违约行为，是指合同法职人不履行或者不适履行合同义务的客观事实。违约行为的发生以合同关系存在为前提。违约行为是构成违约责任的首要条件。无违约行为即无违约责任。违约行为的特点的在于：第　　一，违约行为的行为人是合同当事人，这是由合同相对性规则决定的。第二，违约行为违反了合同义务。合同义务主要通过当事人之间的规定，具有任意性。对约定义务的违反构成违约行为。对根据诚实信用生的合同附随义务的违反，也可构成违约行为。第三，与合同义务相对应的是合同债权，对合同义务的必然导致对合同债权的侵害。
　　违约行为的形态，是根据违约行为违反合同义务的性质、特点，对违约行为所作的分类。一般而言，违约行为可以分为不履行和不适履行两大类，所谓不履行，是指当呈人根本没有履行合同义务，包括拒绝履行和要本违约。所谓不适履行，是指当事人虽有履行合同义务的行为，但履行的内容不符合法律规定或者合同约定。不适当履行包括的不当、量的不发即部分履行、履行方法不当、履行地点不当和履行时间不当。
　　（二）我国《合同法》第107条没有将过错作为违约责任的构成要件，而是实行严格责任原则，在一宣和讶消除了关于违反构成要件仍具有两点意义：一是寒毛当事人的行为具有可谴责性和受非难性。二是过错程度的划分的成立、责任范围大小的确定、混合过错运用及免责条款效力的认定等都不无影响。
违约责任的归责原则，是指基于一定的归责事由确定违约责任承担的法律原则。
　　（一）所谓衙内短缺是，是指一方当呈人不履行或者不适当发行合同义务给另一方当事人造成损害，就应当承担违约责任。我国《合同法》第107条规定，“当事人一方不履行俣同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。
　　（二）所谓过错责任，是指一方当事人不履行或者不适当履行合同义务时，应以该当事人的主观过错作为确定违约责任构成的依据。我国《合同法》虽然在“总则”中就违约责任的归责原则实行严格责任，但对错责任亦散见于“分则”之中。


北安市人民法院　王海宏