辽宁省大连市人民政府


大连市人民政府印发《大连市人民政府关于进一步放开搞活房地产市场的若干规定》的通知

大政发[2000]55号


各区、市、县人民政府，市政府各委、办、局（总公司）：

　　现将《大连市人民政府关于进一步开放搞活房地产市场的若干规定》印发给你们，请遵照执行。



大连市人民政府

二○○○年六月七日



　　大连市人民政府关于进一步放开搞活房地产市场的苦干规定


　　为了进一步放开搞活房地产市场，有效地拉动消费和投资需求，继续推进住房制度改革，保持国民经济持续快速健康发展。根据国家和省的有关规定和政策，结合我市实际，制定本规定。



　　一、我国境内的单位或个人，均可在我市买卖、租赁商品房和存量房。其中，购买商品房的，由房地产开发企业协助办理房屋所有权登记手续，依法取得房屋所有权。外省、市个人在我市购买新建商品房达到一定标准的，可按市政府关于外省市公民来我市购房落户的有关政策规定，申办落户手续。

　　外国人、无国籍人、外国组织和港、澳、台同胞，均可购买我市新建外销商品房；经有关部门批准，也可买卖、租赁其他商品房和存量房。



　　二、房改房、安居（解困）房、经济适用住房，凡取得房屋所有权的，可以按下列规定上市出售、出租：

　　1、房改房、安居（解困）房、经济适用住房上市时，实行准入审批制度。发现超面积拥有二套以上公房（含房改房）的，一津不得上市，并由有关部门予以查处。

　　2、房改房和个人购买的安居（解困）房、经济适用住房上市出售时，由买方按售房总价款的1％交纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，然后，按出让土地使用权的商品住宅办理房屋所有权登记。

　　3、房改房上市出售时，售房款应存入指定银行的专户。本着鼓励居民通过售小购大、售旧购新改善住房条件和严格控制变现的原则，房改房上市出售后售房人一年内新购住房的，暂不征收所得收益，售房款由售房人用于购置住房。房改房上市出售后一年内没有新购住房的，属于住房货币化购房补贴标准面积内的部分，其售价低于或等于经济适用住房基准价格的部分，归售房人所有，不缴纳所得收益；高于部分不超过1000元/平方米的，20％缴纳所得收益，80％归售房人所有；超过1000元-2000元/平方米部分，40％缴纳所得收益，60％归售房人所有；超过2000元/平方米以上部分，60％缴纳所得收益，40％归售房人所有。属于超标面积部分，其售房款扣除原房改购房时支付的购买超标面积的房价款后，余额全部缴纳所得收益。

　　4、个人全额出资购买的安居（解困）房和经济适用住房上市出售时，除按规定交纳有关税费外，售房收入全部归售房人所有，不征收所得收益。



　　三、房改房、安居（解困）房、经济适用住房上市出售时所缴纳的土地出让金、相当于土地出让金价款和所得收益，由房地产交易管理部门代收。其中，土地出让金和市财政统一进行货币化购房补贴单位的相当于土地出让金价款和所得收益，全额上缴财政。其它单位的相当于土地出让金价款和所得收益，房改房原所有权属行政机关的，全额上缴财政；属事业单位的，50％上缴财政，50％返给事业单位；属企业的，全额返给企业。

　　上缴的土地出让金、相当于土地出让金价款和所得收益，纳入住房资金管理，专项用于住房补贴。



　　四、按指令性租金标准承租房改不可售范围内公有住房的承租人，为筹集资金购买住房的，经房屋所有权单位的书面同意，房地产行政主管部门核准后，可将其承租的公有住房承租权上市有偿转让给具有当地城镇户口的居民。房改可售范围内的公有住房，须按房改政策规定购买后再上市转让。

　　转让房改不可售范围内公有住房承租权，转让金额的95％归转让人，5％归房屋所有权单位，房屋所有权单位应将所得的转让金额纳入住房维修资金管理。

　　公有住房承租权转让，交易双方应各自接转让金额的0.5％向房地产交易管理部门缴纳交易手续费。



　　五、按照房改有关政策规定，属于限制出售的一层临门头公有住房，经房屋所有权单位同意，允许采取调迁方式异地安置承租人后，腾出房屋用以经营。安置标准由调迁人和承租人协商议定。



　　六、住房货币化购房补贴和住房拆迁货币化安置款，可用于购买新建商品住房、经济适用住房或上市转让的其他住房。



　　七、个人购买商品房可以使用本人的转帐支票支付购房款。



　　八、调整房地产交易税费

　　房地产交易税收，由税务机关按照国家有关规定执行。

　　房屋租赁交易手续费由租金额的1％暂调整为按件征收，租赁面积50平方米以下的，一次性收费50元；50平方米以上（含50平方米）的，一次性收费100元。

　　个人拥有的住房上市转让后，一年内新购住房的，可视为住房交换。



　　九、符合条件的单位或个人可依法成立房地产中介服务机构，为房地产交易当事人牵线搭桥，居间代理，实行有偿服务。

　　房地产中介服务机构的设立和管理，按市房地产局、工商局、物价局《大连市房地产中介服务管理暂行办法》执行。

　　房地产中介服务机构经房地产行政主管部门审核同意，可开展房屋置换服务业务，有偿收购和出售住房。



　　十、市各商业银行、市住房资金管理中心应扩大现有的个人购买新建商品房抵押贷款业务，积极开展居民购买二手房贷款以及政策性抵押贷款业务。

　　房地产行政主管部门应积极协调，组建住房置业担保公司，依据国家有关规定，为购房贷款者提供担保。



　　十一、市房地产交易市场管理委员会，负责全市房地产交易的领导工作，并对本规定的贯彻落实进行监督。

　　各级房地产行政主管部门是房地产交易的行政主管部门，要做好本规定的实施工作，组织和指导房地产交易市场简化办事程序，提高工作效率，尽快实行一个窗口对外、一条龙服务的管理模式，为交易当事人创造良好环境。

　　各级房地产、土地、房地产开发、财政、税务、工商、物价、公安等部门，应按各自职贵密切协作，认真研究管理措施，制定管理办法，保证本规定的贯彻落实。对违反本规定的，依照法律、法规、规章的规定予以查处。对借房改之机或房改之前多占住房的，其多占的住房必须上缴；不上缴而出售或出租的，一经发现没收全部售房款或租金收入，并由纪检和监察部门追究当事人和有关人员的责任。



　　十二、本规定自发布之日起施行。

浅析不可撤销的担保

祝建军 刘晓萍


　　当银行向公民、法人发放贷款时，总是要考虑如何能保证自己收回贷款，以保障自己的债权。在现实经济生活中，当第三人同意以其信用为债务人向银行借款提供担保时，银行通常采用把自己事先制定好的格式保证合同文书交由第三人签字同意的方式，成立保证合同。然而，保证人通过这些格式保证合同所承担的保证责任，几乎是清一色的不可撤销的担保。1笔者以为此种担保方式不符合民法诚信、公平、正义原则的要求，违背《担保法》的精神实质，严重损害保证人利益，在理论和实践上都是有害不足取的。为此，笔者拟从此种担保方式的概念出发，对其弊端做一深入探讨，进而提出笔者的一些拙见，以期修正此种担保方式。

一、不可撤销担保的概念

　　所谓不可撤销的担保是指在债务人所欠银行的贷款到期后还本付息之前，保证人仍应和债务人一起对债权人承担连带偿还义务，也就是说保证人承担的是连带责任，其保证责任一直到债务人还本付息后才能被免除。

　　根据交通银行上海分行印发的《关于贷款担保的若干规定》的通知，其所附的贷款担保书格式合同条款第2条、第7条规定：“本担保人无条件的承担偿还贷款本息的连带责任。如借款人不能按合同归还，由担保人按贷款方书面通知规定的付款日及金额一次向贵行付清全部应付款项，而无须贵行先行向借款人提出诉讼。贵行出具的付款通知书是终结性的，对借款人和担保人均有约束力。”“本担保书是持续有效、不可撤销和无条件的，其有效期自签署之日起直至借款人清偿所有的贷款本息及其他有关费用2”。这里使用了不可撤销、持续有效和无条件等用语，那么这些用语的内涵到底是什么呢?

　　“不可撤销的(Irrevocable)”这一条款源于信用证是不可撤销的这一旧的原则。3在担保合同中规定这样一个条款在有些国家如英国，被认为是拒绝考虑担保人可能在某些方面有某种抗辩权，诸如债权人延长借款人到期应付贷款时间、解除抵押权或放弃某种权利，即债权人通过在担保合同中规定这样一个保证性条款，使担保合同成为一个独立的、非从属性的合同。

　　“无条件的(Unconditional)”按照英国法的规定，指当担保合同出现违约情况时，在债权人没有首先用尽一切补救措施向借款人要求清偿规定的情况下，即可要求担保人履行义务。英国法的这项规定确认了这么一个原则，即只要没有明确规定合同是一种从属保证合同，就应确认该合同是独立的、承担第一债务的担保合同4。

　　“持续有效”指担保合同从成立时起，到借款人清偿所有的贷款本息及其他有关费用时止，一直发生效力，不受其他因素的影响。

　　在许多国际性的重大担保合同中，常常规定这些合同为无条件的，不可撤销的担保，这在国际贸易交往中，考虑到涉外等特殊因素，从而维护内国的主权和经济利益是十分有利的。但在我国国内，采用此种担保方式弊大于利。

二、对不可撤销担保的检讨

　　保证是我国《担保法》规定的法定担保方式之一，其以第三人的信用作担保，使担保人与债务人一同就某一债务向债权人负清偿责任，从而等于扩大了债务人的责任财产范围，使债权人的债权实现有了更可靠的客观保障。其对于促进资金融通和商品流通，维护社会主义市场经济秩序，促进经济的发展起着重要作用。保证作为担保主债务履行的一种从合同，涉及债权人、债务人和保证人三方的利益。因此，我国《担保法》对保证制度进行规制时，既要保护债权人的利益，又要保护债务人和第三者的利益，不能偏袒任何一方，否则，将不利于保证制度的健康发展。然而，不可撤销的担保通过加重保证人的保证责任来加强对债权人利益的保护，打破了债权人、债务人和第三者之间利益的平衡，对保证人有欠公允，有使保证制度走向畸形之嫌，不利于担保制度的贯彻执行，有必要予以深入检讨，试阐释如下：

　　(一)不可撤销的担保违背了《担保法》关于保证人应有权利的规定

　　1?不可撤销的担保剥夺了保证人的抗辩权。所谓保证人的抗辩权是指主合同债权人向保证人提出承担保证责任的请求时，保证人根据一定的抗辩事由所享有的反驳债权人请求，拒绝或延缓承担保证责任的一种权利。

　　根据我国《担保法》的规定，笔者认为，保证人所享有的抗辩权分为两种。一种是保证人的专属抗辩权，一种是为保证人享有的债务人的抗辩权。保证人的专属抗辩权是基于保证合同的从属性和相对独立性所决定的，不以主债务人的抗辩权为前提，而由保证人直接享有的对抗主债权人请求权的一种权利，其直接作用在于保护保证人的正当权益，制约主债权人的行为，维护合同交易的公平与安全。综合归纳我国现行的担保法的相关规范，可以得出保证人享有如下专属抗辩权：主合同无效抗辩权、保证合同无效抗辩权、保证期间抗辩权等。保证人作为债务人，自然具有一般债务人的法律地位，因此担保人具有一般债务人应有的权利，得主张一般债务人享有的抗辩权利。仅就民法的一些共识性法则来看，保证人至少应有以下五种本属于主债务人的抗辩权：撤销抗辩权、时效抗辩权、抵销抗辩权、同时履行抗辩权和不安抗辩权。保证人行使上述抗辩权会产生如下法律效果：使债权人请求权消灭，保证责任免除；或使债权人请求效力延期，保证人延缓承担责任。只要法定抗辩事由出现，保证人就可行使抗辩权。不可撤销的担保剥夺了保证人的上述抗辩权，与《担保法》背道而驰，损害了保证人利益。

　　2?不可撤销的担保否定了保证人的期限利益。《担保法》为督促主债权人行使权利，维护保证人利益，及时了结债的关系，稳定社会经济秩序，专门对保证期间及其效力作出规范，使保证责任仅为一种期限责任。保证期间在法律意义上有如下作用：(1)其是保证责任有效存续的时间，即保证人承担保证责任的起止时间，只有在此期间内，保证人才承担保证责任；(2)其是主债权人按照法定方式向保证人主张权利的有效时间，在此期间内主债权人没有按法定方式行使权利，保证人将被免除保证责任。保证合同丧失法律效力。依据我国《担保法》的规定，保证期间有两种形式5：一是约定期间，即保证合同中协议确定的保证期间；二是法定期间，即法律统一规定的在没有约定期间的条件下强制性适用的保证期间只能在主债务人履行期届满之日起六个月内。约定期间本着意思自治原则，由当事人协商确定，法定期间则不能变更。而不可撤销的担保书格式条款却要求保证人承担保证责任的期限为：自保证书签署之日起直至借款人清偿所有的贷款本息及其他有关费用止。这种规定实际上违背了《担保法》关于规范保证期间的立法旨趣，不利于稳定民事关系，使保证人长期受保证责任的束缚，就如同给保证人套上了无形的枷锁，牵制了其进行其他民事活动的自由，同时也有使主债权人眠于不行使权利这种状态之嫌，扰乱了社会秩序，不利于及时了结债的关系，使《担保法》关于担保期间的规定形同虚设，否定了保证人的期限利益。

　　3?不可撤销的担保忽略了保证人享有的除去自己责任请求权。现实生活中债权债务关系复杂交错，总是处于变动之中，尤其是保证担保涉及两个合同三方主体，更具有复杂性、动态性，其运行轨迹不可能绝对地如此单一，从而使本身处于单务、无偿地为他人承担责任之地位的保证势必面临更多更大的风险和不利。基于此，《担保法》本着公平、正义及意志自由等诸原则的要求，为兼顾对保证人利益的保护，规定在下列情况下将免除保证人的保证责任：(1)在保证期间内，主债权人未经保证人书面同意，许可债务人转让债务，对转让的债务部分，保证人免除保证责任；(2)在保证合同生效之后，主债权人未经保证人书面同意，与主债务人协议变更主合同，保证归于消灭，保证人免除保证责任；(3)保证所担保的同一债权同时存在物的担保的，保证人仅对物的担保以外的债权承担保证责任，对物的担保价值之内的债权免除责任，如主债权人放弃物的担保，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。不可撤销的担保显然忽略了保证人所享有的这些权利。

　　(二)不可撤销的担保合同属于标准合同，某些条款的拟定实际上只反映了贷款方的利益，损害了保证人的权益

　　标准合同，又称定型化合同，是指合同条款由当事人一方预先拟定，对方只能表示全部同意或者不同意的合同，亦即一方当事人要么从整体上接受合同条件，要么不订立合同，而所谓的“不订立合同”的选择，客观上根本不存在，标准合同将当事人双方的自由协商拒之于千里之外，难免会出现损害一方当事人利益的霸王条款。不可撤销的担保合同就属于标准合同的一种，保证书中的全部条款由贷款方事先拟定，保证人只能附和同意，不能与贷款方商议作任何变更。由于贷款方在经济上所处的垄断地位，其为了维护自身的利益，会在标准格式合同中制订有利于己，而不利于保证人的条款。上文所检讨的不可撤销担保合同中的显失公平条款就是只反映贷款方利益的霸王条款，通过加重保证人的责任来保证债权的实现，实际上是把部门利益凌驾于社会利益之上。这些条款明显与《担保法》的规定相违背，《担保法》的相应规定绝大多数属于强制性规定，违反了将导致无效的法律后果。因此，不可撤销担保合同中的霸王条款反映了贷款方对保证人意思自由的限制和压迫，公平、正义沦为牺牲品，损害了保证人利益。

　　(三)不可撤销的担保违背了民法中的诚实信用原则

　　诚实信用原则是民法中的“帝王条款”，是指当事人在进行民事活动过程中要维持双方利益平衡以及维持其与社会整体利益平衡所遵循的根本准则。6诚实信用原则要求民事法律关系的各方当事人在行使权利和履行义务时尊重对方的利益，严格遵守公平、正义等原则，保证法律关系的每一方当事人都得到自己应当得到的利益。一旦各方当事人之间利益失去平衡时，即予以调整使之平衡，以保持社会的稳定与和谐。另一方面，诚实信用原则要求民事法律关系的各当事人在行使权利和履行义务时必须在法律规定的范围内，并且在不损害他人利益和社会整体利益的前提下谋求自己的利益。各当事人之间一切违反诚实信用原则的行为均是违法的、无效的。不可撤销格式担保合同的规定，打破了主债权人、主债务人和保证人权益的均衡，使利益的天平严重向主债权人倾斜。这与诚实信用原则的功能和价值取向相悖。也就是说不可撤销的担保过分强调主债权人利益，忽略了对保证人的应有权利的保护，有失公道。

三、对不可撤销担保的司法建议

　　在审判实践中，经常遇到有关不可撤销担保合同的纠纷，法院在审理这类案件时，往往发生分歧，有的主张有效，有的主张无效，从而使相类似的案件做出相互矛盾的判决，严重损害法律的尊严和司法统一。应当看到，随着我国社会主义市场经济的逐步发展，在民事流转中担保作用的日渐加强，如何提高担保方面的司法实践工作，已成为当务之急。对不可撤销担保的正确裁判可以说是一个突出例证。

　　笔者以为不可撤销的担保违背民法中的诚实信用原则和《担保法》关于保护保证人应有权利的规定，把本行业的利益凌驾于社会利益之上，严重损害保证人权益，必须对之加以规制、修正。鉴于此，笔者不揣冒味，略陈管见。

　　1?有针对性的进行立法。通过立法规定标准合同有效无效的条件，标准合同的解释原则和规则，调处标准合同的程序，标准合同无效或被撤销的法律后果。为此，可借鉴国外的有益经验，如1976年的《德国一般合同条款》等。可喜的是，我国合同法对此做了较初步的规定。