上海市发展和改革委员会　上海市住房保障和房屋管理局


关于印发《上海市经济适用住房价格管理试行办法》的通知

沪发改价督（2011）002号


各区县发展改革委（物价局）、住房保障房屋管理局，市住房保障中心，各区县住房保障中心：
为规范本市经济适用住房价格管理，促进经济适用住房健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《经济适用住房价格管理办法》（计价格〔2002〕2503号）和《上海市经济适用住房管理试行办法》（沪府发〔2009〕29号）等有关规定，结合本市实际，市发展改革委、市住房保障房屋管理局研究制订了《上海市经济适用住房价格管理试行办法》。
经市政府同意，现印发给你们，请按照执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　上海市发展和改革委员会
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　上海市住房保障和房屋管理局
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一一年三月一日

上海市经济适用住房价格管理试行办法


总 则

　　第一条　（目的和依据）
　　为规范经济适用住房价格管理，促进经济适用住房健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《经济适用住房价格管理办法》（计价格〔2002〕2503号）和《上海市经济适用住房管理试行办法》（沪府发〔2009〕29号）等有关规定，结合本市实际制定本办法。
　　第二条　（适用范围）
　　本办法适用于本市行政区域范围内经济适用住房的价格管理。
　　第三条　（价格形式）
　　本办法所称经济适用住房价格，包括项目结算价格、销售基准价格、单套销售价格。

价格制定

　　第四条　（结算价格构成）
　　房地产开发企业实施开发建设的经济适用住房项目结算价格应以保本微利为原则。结算价格由开发建设成本、利润和税金三部分构成。
　　（一）开发建设成本包括：
　　1、土地取得费用。划拨土地为毛地的，土地取得费用为按照法律、法规规定所支付的征地和拆迁安置补偿等费用；划拨土地为净地的，土地取得费用为向土地储备机构支付的费用。
　　2、开发项目前期发生的管线搬迁、工程勘察、规划及建筑设计、“三通一平”、灾害评价、环境评价、申请报告编制、工程监理、招标代理服务等前期费用。
　　3、列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费用，包括房屋主体部分的土建（含桩基、地下构筑物、结构、装饰等）工程费用、水电气安装工程费用、附属工程费用及其他工程费用。
　　4、在小区用地规划红线范围以内，按照批准的规划要求与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费用，按照批准的规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费用，以及室外总体工程费用。
　　5、管理费。划拨土地为毛地的，按不超过本条第（一）项第1、2、3、4、8目费用之和的2%计算；划拨土地为净地的，按不超过本条第（一）项第2、3、4、8目费用之和的2%计算。
　　6、贷款利息按照房地产开发企业为经济适用住房建设项目筹措资金所发生的银行贷款利息计算。
　　7、维修资金。
　　8、其他符合国家有关部门和市政府有关规定的成本费用支出。
　　（二）利润，按不超过本条第（一）项第1、2、3、4、8目费用之和的3%计算。
　　（三）税金，按国家规定税目和税率及相关税收优惠政策的规定计算。
　　政府指定机构直接组织建设的经济适用住房项目结算价格应以保本为原则，结算价格由开发建设成本和税金两部分构成。开发建设成本和税金构成参照本条第（一）项、第（三）项的有关规定执行。
　　第五条　（不得计入结算价格构成的费用）
　　下列费用不得计入经济适用住房建设项目结算价格：
　　（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；
　　（二）建设单位留用的办公用房、经营用房的建筑安装工程费用及其分摊的各种费用；
　　（三）各种与房屋开发建设无关的集资、赞助、捐赠等费用；
　　（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款等费用；
　　（五）按规定已经减免的费用；
　　（六）其他不应当计入的费用。
　　第六条 （结算价格确定）
　　通过项目法人招投标方式确定房地产开发企业实施开发建设的经济适用住房项目，由组织出售经济适用住房的住房保障机构（以下简称住房保障机构）按照本办法第四、第五条规定，制订建设项目招投标的价格评定标准，报房屋管理部门审定。结算价格通过竞价中标确定，并在建设项目协议书中明确约定。竞价中标的结算价格应当按照协议严格执行，如遇不可抗力等因素影响，经房屋管理部门审定后可作适当调整。
　　政府指定机构直接组织实施开发建设或通过其他方式组织实施开发建设的经济适用住房项目，由住房保障机构按照本办法第四、第五条规定，并参照政府投资项目管理的相关要求，拟订结算价格，报房屋管理部门审定。
　　第七条　（销售基准价格确定）
　　经济适用住房销售基准价格计算公式为：
　　销售基准价格＝周边房价×折扣系数。
　　周边房价：按经济适用住房周边一定时期、一定区域内，新建普通商品住房的市场平均成交价格或市场评估价格确定，具体由市房屋管理部门统计和提供。
　　折扣系数：以本市经济适用住房的开发建设成本为基础，综合考虑保障对象经济承受能力和周边普通商品住房市场成交价格等因素确定。
　　第八条　（购房人产权份额）
　　购房人产权份额按照销售基准价格与周边房价的比例关系确定。计算公式为：购房人产权份额=销售基准价格/（周边房价×90%）。
　　第九条　（单套销售价格的计算）
　　经济适用住房单套销售价格，按照销售基准价格和上下浮动幅度确定。单套房的上下浮动幅度，根据楼层、朝向、位置来确定。上下浮动幅度不得超过±10%。以单套销售价格计算的项目住房销售总额，应与以销售基准价格计算的项目住房销售总额相等。

审批程序

　　第十条　（定价核准）
　　市级统筹项目的销售定价方案（包括销售基准价格、购房人产权份额等），由市住房保障机构会同相关区（县）住房保障机构拟订，由市价格主管部门会同市房屋管理部门核准。
　　区（县）自筹项目的销售定价方案，由区（县）住房保障机构拟订，由区（县）价格主管部门会同房屋管理部门审核，报区（县）政府批准，并向市价格主管部门和市房屋管理部门备案。
　　经过核准的定价方案，自核准之日起一年内有效。逾期需重新核准。
　　第十一条　（定价方案申报要求）
　　住房保障机构向有关部门申报销售定价方案时，应包括：定价依据（包括结算价格及其依据；周边房价及其依据；其他统筹考虑的定价依据等）、价格方案（包括销售基准价格；购房人产权份额等）及其他需要说明的事项。

其他

　　第十二条　（其他方式取得房源的定价）
　　政府指定机构通过收购、回购、配建等方式取得的房源，作为经济适用住房出售的，其销售基准价格参照本办法第七条计算确定。
　　第十三条　（定价方案公布）
　　经济适用住房定价方案（包括销售基准价格、购房人产权份额等），经核准后由住房保障机构负责向社会公布。
　　第十四条　（专项资金管理）
　　经济适用住房项目结算（收购、回购、配建等）价格和销售基准价格之差形成的余额，以及经济适用住房按规定以市场价出售后该房中政府产权份额变现的资金，应纳入财政专户管理，统筹用于本市经济适用住房销售基准价格的平衡、政府优先回购经济适用住房支付价款和保障性住房及其相关配套设施建设。具体使用和管理办法由市住房保障房屋管理局会同市发展改革委、市建设交通委、市财政局等部门另行制订。
　　第十五条　（缴费登记卡）
　　房地产开发企业等建设单位应当向住房保障机构办理经济适用住房建设项目缴费登记卡。有关单位向房地产开发企业等建设单位收费时，必须在缴费登记卡上如实填写信息，并不得以押金、保证金等名义变相收费。缴费登记卡应当作为经济适用住房建设项目结算价格的审核依据之一。
　　住房保障机构应对缴费登记卡的使用情况加强监督管理。
　　第十六条　（物业收费）
　　经济适用住房的物业服务收费按照本市住宅物业服务收费管理有关规定执行。
　　第十七条　（明码实价）
　　经济适用住房价格实行明码实价销售制度。经济适用住房销售前，应明示每套住房的销售价格和物业服务收费标准等。
　　第十八条　（监督检查）
　　对违反本办法及相关法规的，由价格主管部门、房屋管理部门按各自职责予以查处。
　　第十九条　（附则）
　　本办法由上海市发展和改革委员会、上海市住房保障和房屋管理局按各自职责负责解释。
　　本办法自发布之日起试行。

国务院办公厅


国务院办公厅转发国务院纠正行业不正之风办公室关于2004年纠风工作实施意见的通知

国办发（2004）26号


各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
　　国务院纠正行业不正之风办公室《关于2004年纠风工作的实施意见》已经国务院同意，现转发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国国务院办公厅
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00四年三月三十日

　　　　　　　　　　关于2004年纠风工作的实施意见
　　　　（国务院纠正行业不正之风办公室　二00四年三月十六日）

　　为贯彻落实中央纪委第三次全体会议和国务院第二次廉政工作会议的部署和要求，现提出2004年纠风工作实施意见。
　　一、针对当前损害群众利益的突出问题集中力量进行专项治理
　　2003年，各地区、各部门认真贯彻落实党中央、国务院的部署和要求，深入开展纠风专项治理，努力从源头上预防和治理部门和行业不正之风并取得了新的成效，为维护群众的合法权益，促进改革、发展和稳定发挥了积极作用。但必须清醒地看到，一些损害群众利益的不正之风还没有从根本上得到遏制，有些领域还很严重。突出表现在：乱设开发区，违法违规圈占耕地，克扣、拖欠、截留、挪用给农民的征地补偿费，侵害农民利益；城镇拆迁不依法办事，滥用强制手段，补偿安置政策不落实，侵害居民利益；在企业重组改制中，不认真落实社会保障和就业安置政策，拖欠下岗失业职工基本生活费、安置费，侵害职工合法权益；不少学校巧立名目乱收费，政府部门“搭车”收费，加重学生家长负担，导致一些家境困难的孩子因交不起学费失学、辍学；医药购销中价格虚高、收受回扣和医疗服务中“开单提成”、收受“红包”等现象仍然比较普遍；有些企业随意拖欠和克扣农民工工资；有些地方违反农村税费改革政策，向农民乱收费，加重农民负担；一些地方和单位安全事故频繁发生，人民群众生命财产受到严重损失。这些问题的存在，不仅损害群众利益，而且直接影响党和政府的形象，引起了党中央、国务院的高度重视。
　　各地区、各部门要按照中央纪委第三次全体会议和国务院第二次廉政工作会议的部署和要求，从实践“三个代表”重要思想和坚持立党为公、执政为民的高度，深刻认识解决损害群众利益突出问题的重要性和紧迫性，把解决损害群众利益的突出问题作为政府廉政工作的重要内容。要按照国务院的统一安排，针对上述问题集中力量进行专项治理。要结合本地区、本部门实际，抓紧研究制定具体的实施意见，明确工作重点和工作目标。要坚持教育、制度、监督并重，实行标本兼治、综合治理。要抓住关键环节，切实加大案件查处和督促检查的力度。同时，要在探索和建立长效机制上下功夫。国土资源部、建设部、国资委、教育部、卫生部、监察部、农业部、国家安全生产监管局和国务院纠风办等有关部门(单位)，应按照各自的工作分工，分别抓好本部门(单位)承担的专项治理工作，既做到各司其职、各负其责，又要互相支持、密切配合，形成合力，务求各项治理工作取得明显成效。各级纠风工作机构还应注重研究治理工作中的新情况、新问题，加强工作协调，更好地为党委和政府发挥参谋助手作用。
　　二、继续抓好治理教育乱收费、纠正医药购销和医疗服务中的不正之风、减轻农民负担工作
　　近几年来，治理教育乱收费、纠正医药购销和医疗服务中的不正之风、减轻农民负担一直是纠风专项治理工作的重点，各级党委、政府和各有关部门做了大量的工作，采取了一系列措施。但由于产生这些问题的原因比较复杂，工作成效离人民群众的要求还有一定差距，有些问题还存在反复。因此，必须坚持不懈地抓下去，让广大人民群众深切感受到党和政府反腐倡廉、纠正不正之风的决心和成效。
　　(一)深入治理教育乱收费。2004年秋季开学时，要在全国义务教育阶段学校全面推行“一费制”收费办法，各省、自治区、直辖市人民政府应通过价格听证合理制定收费标准，并向社会公示。义务教育阶段学校不得以任何理由和名义收取与招生挂钩的“赞助费”、“捐资助学费”、“共建费”等。要加强对公办高中招收择校生的规范化管理，进一步明确限分数、限人数、限钱数的“三限”政策的执行范围和标准，在规定的择校收费限额之外，不准收取其他与入学挂钩的费用。要严格规范高等学校收费行为，收费标准继续保持稳定，不再设立新的收费项目。同时，要加强对高等学校招生考试工作的管理和监督。严禁学校以任何理由搞“双轨”收费和降分高收费；严禁向学生收取转专业费、定向培养费、扩招费、专科升本科费等国家统一规定项目之外的费用；严禁以改学分制为名，变相提高收费标准。任何地方和单位都不得通过学校向学生“搭车”收费，不得强制学生订购教辅材料、报刊杂志、学习用具、生活用品等，不得向学校进行各种形式的摊派。
　　要进一步加强学校收费资金管理。学校收费收入要严格实行“收支两条线”管理。对于学校的收费收入，有关部门要按规定及时足额返还，不得用于平衡财政预算。要坚决纠正截留、挪用、挤占、平调教育经费和学校收费资金的错误做法，确保教育资金全部用于教育事业。要建立和完善教育收费决策听证、公示、巡查督导、专项审计和乱收费责任追究等监督管理制度。
　　(二)坚决纠正医药购销和医疗服务中的不正之风。要着重解决收受“红包”、“药品回扣”、“开单提成”等突出问题，坚决查处收受回扣、“红包”等违纪违法行为。要严格规范医疗服务行为，卫生行政部门要建立健全对医院的评估制度和信息发布制度，定期向社会发布和公示本区域内医疗机构的服务质量、价格、单病种费用以及医疗投诉的热点等内容。要实行医疗服务承诺制度，医疗机构的服务项目和标准，应向社会公开承诺。对疏于管理、发生严重不正之风问题的，要追究卫生行政部门和医疗机构领导的责任。与此同时，要深入广泛地开展医德医风教育，通过开展专家倡议、宣传先进典型等活动，充分发挥医学专家、学科带头人和先进典型在弘扬崇高医德、抵制不正之风方面的引领和示范作用。
　　要继续推行药品集中招标采购。县级以上人民政府、国有企业等所办的非营利性医疗机构，都要参加药品集中招标采购。对列入各省、直治区、直辖市招标采购药品目录的药品，要全部实行集中招标采购。要加强对招标采购的管理和监督，制定医疗机构药品集中招标采购价格、收费管理等规定；建立和完善中介机构参与代理的竞争机制，降低中介费用，减轻投标企业负担。
　　要进一步规范药品和医疗服务定价行为。各省、自治区、直辖市价格主管部门要严格对企业申报药品价格的初审工作，凡因初审不严造成药品成本严重失实、价格虚高的，要追究有关领导的责任，并由国家发展改革委在全国进行通报批评。2004年，国家发展改革委将分批调查政府定价药品的生产经营成本，降低部分药品的最高零售价，从源头上抑制生产经营企业虚列成本、虚报价格的行为，并于二季度组织开展对医疗服务收费和药品价格执行情况的专项检查。药品监督管理部门要严把药品生产准入关，坚决制止药品生产企业以变换药品名称、规格、包装等手段获取虚高定价的行为。劳动保障部门要扩大医疗保险定点医疗机构和定点药店的范围，使患者有更大的选择权，促进医院之间、医院与药店之间的公平竞争，遏制医疗费用不合理增长。
　　(三)深入开展减轻农民负担工作。要进一步推动农村税费改革，结合落实增加农民收入、减轻农民负担的各项政策，切实解决损害农民利益的突出问题。要采取有效措施，推动取消农业特产税、降低农业税税率和对种粮农民实行直接补贴、扩大良种补贴范围和规模、对重点粮食品种实行最低收购价等政策措施的落实。同时，切实抓好免征农业税的试点工作。继续大力整顿农资市场，严厉打击制售假冒伪劣农业生产资料的行为，控制农业生产资料价格。进一步规范农业税征管，严禁非农业税征收机关人员向农民直接收取税款。完善村内“一事一议”筹资筹劳的议事程序、议事范围和审批程序，严禁超出规定范围向农民筹资筹劳，严禁层层下达筹资筹劳任务，严禁将筹集的资金和劳务平调使用，严禁强行以资代劳。
　　要狠抓减轻农民负担各项制度的落实。各地要按规定将取消的收费项目和降低的收费标准进行公示，不断提高“公示制”的质量，切实做到经常化、规范化。要巩固治理党政部门报刊散滥和利用职权发行工作的成果，坚决纠正变相摊派发行和已取消的报刊改头换面继续发行等问题，将农村订阅报刊费用“限额制”的实施范围由村扩大到乡(镇)和农村中小学校。要深入开展农村灌溉用水用电收费专项治理，推行定价到农户的终端水价制度，取消中间环节的乱加价和“搭车”收费。要继续清理针对农民进城务工的歧视性规定和不合理收费，简化农民跨地区就业和进城务工手续，坚决取消各种乱收费。
　　要加大对涉及农民负担案(事)件的责任追究力度。凡发生涉农负担恶性案件或严重群体性事件的，在严肃处理有关直接责任人的同时，要按规定追究县(市)党政主要领导的责任。对发生涉农负担案(事)件后隐瞒不报、弄虚作假的，要对直接责任人和有关领导从重处理并予以曝光。
　　各地区和各有关部门在重点开展以上专项治理工作的同时，还要继续做好从源头上治理公路“三乱”和清理整顿统一着装工作。
　　三、加强领导，切实抓好各项工作任务的落实
　　(一)认真落实责任制。各地区和各有关部门要进一步健全纠风工作领导责任制，切实加强对纠风工作的领导。政府和部门的主要负责同志要对本级政府和本部门的纠风工作负总责，分管领导要对所分管的部门和单位的纠风工作负领导责任。要把解决损害群众利益的突出问题纳入各级领导干部的责任范围，并列入对领导班子和领导干部考核的重要内容。各地要重视发挥纠风工作联席会议制度的作用，做到协调行动，综合治理。各级纠风工作机构要切实履行组织协调职责，加强指导和督查。纠风专项治理工作的牵头部门要制定切实可行的工作方案，积极协调有关方面抓好各项措施的落实。要采取有力措施，认真抓好各项已公示的纠风项目的落实。对各项任务和措施的落实情况，要定期进行专项督查。督查工作一定要深入基层，直接听取群众反映，了解和掌握真实情况。
　　(二)深入开展民主评议政风行风活动。要以“树立行业新风、优化发展环境”为主题，以与人民群众联系密切的部门和行业为主要评议对象，以解决人民群众反映强烈的突出问题为重点，采取省、地(市)、县(市)三级联动、条块紧密结合、群众广泛参与的形式，深入开展民主评议政风行风工作。要改进和创新评议方法，积极推行在新闻媒体开设“行风热线”、“热点访谈”等栏目的做法，与群众直接对话，及时为群众排忧解难。国务院纠风办将分别与信息产业部、环保总局、旅游局联合组织在全国统一开展对这三个系统的民主评议工作。为进一步规范民主评议工作，国务院纠风办将制定下发民主评议政风行风工作指导意见。各地区、各有关部门要以基层站(所)和窗口单位为重点，大力开展纪律作风整顿活动，切实解决执法不公、乱收费、乱罚款和各种摊派、吃拿卡要、刁难群众以及工作方法简单粗暴等问题。要充分发挥行业主管部门的带头、指导和监管作用，做到业务工作延伸到哪里，纠风工作就开展到哪里，用机关的表率作用带动基层，促使部门和行业的作风建设不断加强。
　　(三)加强督促检查，严肃查办案件。各级政府和各有关部门要定期或不定期地组织力量，采取深入基层、到村入户的办法进行明察暗访，直接听取群众对纠风治理工作的意见。治理教育乱收费工作，重点检查义务教育阶段实行“一费制”收费办法、公办高中招收择校生实行“三限”政策和高等学校的收费情况。纠正医药购销和医疗服务中的不正之风工作，要对治理收受回扣、“红包”和规范药品集中招标采购行为等情况进行重点检查。减轻农民负担工作，要把执行农村税费改革各项政策、落实减轻农民负担“四项制度”、治理党政部门报刊散滥和利用职权发行等作为年中和年底检查的重点。对其他专项治理工作，同样要注意抓住重点和关键环节，切实加强督促检查。对检查中发现的问题要限期整改，并举一反三，堵塞漏洞，防止同类问题再度发生。对有令不行、有禁不止、顶风违纪的案件要加大查处力度，典型案件要公开曝光。对连续发生严重损害群众利益恶性案件的部门和单位，要追究直接责任人和主要领导者的责任。
　　(四)加大从源头上防治不正之风的力度。要在政府部门以及与人民群众利益关系密切的公用事业单位，深入开展立党为公、执政为民的宗旨教育，明礼诚信的职业道德教育和遵纪守法的法纪观念教育，增强教育的针对性和有效性，筑牢抵御不正之风的思想道德防线。要进一步加强制度建设，每一项专项治理工作都要逐步建立靠制度管人、按制度办事的长效机制，并把各项制度的执行情况作为专项检查的重要内容，做到令行禁止、违者必纠。要强化监督制约机制，充分发挥群众的监督作用，进一步完善和规范民主评议、收费公示、服务承诺等制度，积极探索对涉及群众切身利益的事项实行决策听证的制度，增强政策和工作的透明度。要重视新闻媒体的舆论监督，加强部门和系统的内部监督。要以贯彻实施《中华人民共和国行政许可法》为契机，加快行政审批制度改革步伐，进一步转变政府职能，坚持依法行政和科学民主决策，严格规范行政行为。